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年息20%地产商寻路异地委托贷款

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

房地产市场持续僵持,开发商的筹资行动日显紧迫。

一个开发商的融资路

4月下旬,寻觅了两个多月,西南的一名房地产开发商最终从浙江杭州融得首批资金1亿元,令陷入枯竭期的资金链得以暂时缓解。

“这其实就是民间借贷方式的一种变异。”据一名参与操作的人士透露,该笔1亿元资金来自杭州当地的一家投资咨询公司。双方的接洽是在春节前后开始。

由于西南区域内的这名地产商也是浙江人,回乡过年之际,双方因融资问题有过一轮接洽。当时,已传出收紧开发贷的风声。实际上,在风声未出之前,银行已经在悄然缩紧了。

而且,当时银行也受理了该名开发商土地抵押的贷款申请,但原本只需要半个月左右的周期,不知何因迟迟没有通过。

一边是资金需求越来越迫切,一边是银行的贷款迟迟无法放款。开发商只得另谋他路。所幸的是,当时楼市非常火爆。开发商的几名亲朋好友打算,以内部认购房屋方式注入资金托市。

其实,这种方式在开发商资金困难时非常盛行,尤其是中小规模的开发商。而且,近几年房地产市场涨涨停停,一路上涨,所以这种方式很受投资者欢迎。

但还没等做出最后决定,4月16日,相关部门出台了房地产新政。这批人原本都是有房一族,到西南去买房目的也是投资。如此一来,由于套数的限制,开发商亲友团的购房行动随之“黄”了。

不得已,开发商绕回到投资咨询公司,并很快谈成这笔借贷。双方约定,该笔1亿元资金以投资咨询公司或关联公司名义存入开发商所在的区域银行,并指定将该笔资金贷款给这名开发商。但开发商需将2000万作为借款1亿元的1年期回报打回给投资咨询公司或关联者账户。

“银行只收2%到4%的手续费,风险由借贷者自担。”相关银行人士透露。

实际上,这种方式与银行委托贷款有些相似。从上述这笔融资资金情况来看,开发商所承担的资金成本高达20%。

“资金价格那么高,这样出借风险相当大。”上述银行人士透露。

上述参与操作的人士透露,后续的风险把控,还是套用银行系统的制度――将该开发商的超三亿元项目作为抵押,贷款期限为一年。

“如果在土地价格不下跌的情况下,该笔委托贷款不会有什么风险。”该银行人士进一步分析称。

“委托贷款”集中再现?

“我们不是一对一,而是一对多,”某国有银行人士告诉记者,“我们把它做成一个理财产品,以100万为起点,筹集一个亿资金投给需要的企业,内部可以指定。银行收点介绍费而已。”

该国有行的做法并不像前述开发商的融资案例那般简单,而是要做成一个理财产品,让信托公司介入。

“这样委托者的资产可以得到保证,否则我们只是中间过一下。”该名国有行人士分析。

实际上,通过这种模式融资目前似乎呈集中化迹象。5月21日,湖南长沙银行集合委托贷款正式对外发售。这已经是今年第三期,该产品总额为3亿元,固定年收益率6.75%,委托期3年,投资方向为湖南华强文化科技园二期基础设施及配套建设项目,借款人为株洲市云龙发展投资控股集团快乐赛车,该公司为国有独资有限责任公司,注册资金5亿元。

该行2010年前两期集合委托贷款2亿元,在加起来不到6分钟的时间里被抢购一空。因发售过于火爆,长沙银行于5月21日正式发售的今年第三期集合委托贷款实行新的发行方法:改变发售当天全部由营业网点当场发售的做法,根据不同客户类型划分预约额度,产品在正式发售前三天拨出一定额度,通过短信和电话通知客户后接受客户预约认购,其中就包括该行的VIP客户和那些前两期经过较长时间排队等候却没有买到的客户。在21日起的发售期间,仍留有一定的发行额度。

记者调查得知,这种模式的信托融资,在今年2月以来开始增长。根据中国信托协会的不完全统计,当月贷款类产品23款,占信托总额的23%,占比居首。

这种势头一直延续至今。4月12日至18日,贷款类共8款,截至5月16日,则共推出近30款贷款类产品。新政前,银行就对开发贷抽紧,加上新政对投机性炒房融资的抑制,房地产市场的疯狂场景戛然而止。开发商怎样渡过即将到来或已进入的资本枯竭期?

“现在这种市场和政策下,银行不可能再给他们放贷了”,杭州当地一名投资咨询公司人士态度比较肯定。据称,他跟当地银行及其它金融机构人士关系相当“铁”,“最近一波,来洽谈资金的,大多是在外地有开发项目的”。

(本文来源:21世纪经济报道)

的确,在很多公开场合,针对接连遭遇调控重拳的房地产行业,商业银行普遍对开发商贷款设限。在此大势下,开发商转道民间借贷似乎成为必由之路。种种渠道分流民间资金,而资金价格却在全国范围内普涨。

温州一直是中国民间借贷的典型缩影。5月中旬以来,记者陆续对温州的一些担保公司、投资咨询公司、借贷公司以及10名借贷者进行明察暗访,发现当地的民间拆借年利率从12%到96%不等,也就是当地习惯所称的月息1分到8分。

记者从温州一担保公司随机提供的3名借贷客户中发现,3人均是当地有制造企业或服装销售的个体工商户,均有过房产投资,而且目前还有资金在楼市里。

实际上,这样的民间借贷情况不仅温州价格普涨,上海、杭州等城市情况类似。

“因为对方给我的成本只是千分之六,而我目前去筹集这笔资金的成本就需要10%,所以谈崩了。”上述投资咨询公司人士称,这个10%的价格还不包括开发商要支付给出借方的利息。

该名人士进一步透露,自投资咨询公司诞生以来,基本属于民间借贷的中间机构。据他从各方搜集的信息显示,其实温州的96%年利率(俗称月息8分)并非最高,在杭州、义乌等地,资金的价格实际上在月息1分到1.2毛之间。

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(本文来源:21世纪经济报道)

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