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温州:允许农村住宅抵押贷款引激烈争议

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

[事件背景]

我国至少有70%左右的人口住在农村,长期以来,遍布全国农村量大面广的农民房资产始终处于“冷冻”状态。另一头,农民发展生产渴望获得一点信贷支持却往往得不到满足。广大农民兄弟呼吁,如果农村的房子可以抵押,就能把“死产”潜在价值利用起来变成扩大生产的货币价值。这一现实已在呼唤制度创新,切实解决农村住宅的出租、买卖和抵押的问题。而中国市场经济和改革发轫地之一的温州,近来在这方面又开始了大胆尝试。允许农村住宅抵押贷款被认为可能“搅动了整个农村宅基地制度的改革命题”,从而引发了专家的激烈争议和社会的极大关注。

乐清市大荆镇养猪户张启福今年以农房作抵押,获得4万元贷款扩大了养猪场规模。新华社记者张和平摄

激活农民“沉睡的资本”

“我们农民自家的房子真的也能和城里人一样办房产证,到银行办抵押贷款吗?”温州乐清市大荆镇小横浦村海瓜子养殖户陈昌宏开始怎么也不信自己家不值钱的农村房能“变现”。

陈昌宏的“无知”是可以理解的,因为“这个事情实际上是我们冒着风险在做”,温州乐清农村合作银行总经理李永涵如是说。

全新的思路从金融领域破题。资金是农民发展生产的命脉。目前小额农贷等传统融资方式已难以满足农民的需求。当前我国融资的主要方式是财产抵押贷款,这对广大农民来说却很不现实。

农民家中能拿得出去的财产主要是农家房。房子不是空中楼阁,它盖在土地上,房子不值钱,土地值钱。国家法律表述的农村宅基地,实际就是人们习惯理解意义上的农民房。

据温州市法院农村宅基地课题组提供的调查报告称,近年来,渴望获得生产发展资金的广大农民不得不“饮鸩止渴”,私下卖房,或抵押农家房以获取借款资金,这已成为各地农村一大普遍现象。由于它得不到法律的保护,随着农村地价步步攀升,导致利益摧毁信用,一些人卖了房、收了钱,若干年后地价升了又不认账,结果引发无穷官司。

但是,《土地法》规定,农村宅基地属“农民集体所有”,其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定,农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定,但在能否允许农民处置的核心、敏感的问题上回避不谈。

在这种法律的背景下,长期以来我国农村宅基地或农民房成为“沉睡的资本”。广大农民因无其他值钱的财产可作抵押担保,以致求贷无门。

在这种情况下,乐清市(县级)农村合作银行在人民银行温州市支行的支持下,为支持农民发展生产,逼出“以农(房)支农”的金融支农新举措。从2003年起,他们从实际出发,解放思想,大胆尝试农民房抵押贷款,以激活农民“沉睡的资本”。

该市参照城市房产允许抵押贷款的办法变通处理,银行认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书作抵押物。两证齐全就给予办贷,贷款额度是房屋市场评估价60%至80%的资金。

法规政策成了绕不过去的石头

实行“农房抵押贷款”必然遇到贷款风险、农房拍卖、变更“农民集体所有”宅基地使用权等敏感问题。法规政策成了绕不过去的石头。

为了解决房产拍卖后的“执行难”和土地使用权的“变更难”,2007年4月1日,温州市法院和国土部门从实际出发,联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》。该文规定:抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后,可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。

这就从“终端”上解决了“农房抵押贷款”的法律障碍,使之头尾打通,在实际上认可了“农房抵押贷款”。不过,该文也有一个限制:土地使用权的受让人必须是当地县域范围内的农民。

有了这个地方主管部门变通性的“红头”政策,难以开展的农民房抵押贷款终于在温州“破冰”。温州乐清农村合作银行由此大胆、积极地办理集体土地农民自建房的抵押贷款业务,使原来“不值钱”的农民房有了市场价值,使“死房”起死回生变现为资金,让其回流到农民手中。这一突破,透出农村生产力新一轮大解放的曙光。

浙江多地出现农房抵押贷款

乐清市大荆镇盛宅下村养猪专业户张启福往年只获得5000元的小额贷款。去年他押房获贷4万元用于家猪养殖。种猪饲养量从10多头增加到30多头,自繁肉猪从100多头扩大到400多头,年纯收入从5万元增加到20多万元。农房抵押贷款使他心里乐开了花。

乐清市南塘镇南浦村农民江德财长期从事貂毛等皮草服装生产,前几年他以两间三层楼房作抵押,每年贷款40来万元,生产得到了有力的发展。前不久,他为了扩大再生产,一口气把亲戚的4间三层楼房也统统拿来抵押,共贷了120万元。他说,有了这笔可观的流动资金,预计今年的产值可从1千万元再增一倍。

从乐清农村合作银行提供的资料显示,截至2008年2月末,该行已为3452户农民提供集体土地上的自建房抵押贷款,贷款余额达6.23亿元,不良率仅为0.96%,比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。

记者了解到,当前农民房抵押贷款正方兴未艾。工商银行苍南县支行等国有商业银行也纷纷“试水”农房抵押贷款。

不仅温州风生水起,浙江的嘉兴、湖州等地也都先后出现了民间自发或政府推动型的农民住房抵押贷款试验。

涉及宅基地这一核心命题

目前,人们对农民住房抵押贷款“行不行”仍说法不一,议论纷杂。原因是它隐藏着一项“冒险”的制度化创新,触及了中国农村土地制度一条敏感的神经――宅基地。

房屋与宅基地是“毛皮关系”,或一个问题的两种表述。房屋是宅基地上的附属物,抵押房屋若不一同转移宅基地,最终抵押不成。房屋抵押必将涉及“宅基地”这个核心问题。一些专家表示,“其实这已经等同于试行农村宅基地抵押”,这或将搅动整个农村宅基地制度的改革课题。

物权法专家、最高人民法院立案庭审判长高珂说,对宅基地使用权的转让或抵押,现行法律和国家有关政策诸如《土地法》、《担保法》等采取了原则禁止的态度,故在实践中出现农村房屋或宅基地使用权作为抵押的,应当认定为无效。这一观点成为对《物权法》中有关宅基地使用权条文的一个权威理解。

但对农民房问题进行长期调查并在司法实践中频频接触“农民房官司”的温州市法院副院长郑永胜认为,法律的一大原则是“非禁即入”,国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖。《担保法》虽然规定,农村宅基地的土地使用权不能抵押。农民的房子虽然建在宅基地上,但这个房子已变成混合物了,它已变成农民的财产。《担保法》第三十四条规定:“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”因此,他认为应当允许农民抵押、转让自己的房子。

民法专家、温州市中级人民法院副院长于伟认为,《土地法》第二条和第六十二条明确规定:“土地使用权可以依法转让。”“农村村民一户只能拥有一处宅基地,……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”这表明,农民的房子土地使用权是可以转让、出卖,只不过农民只有“一锤子买卖”,今后不能得到第二处宅基地。他认为,应该全面、正确地理解法律。

“破冰”之举风险犹存

不过,也有一些专家、学者从社会层面考虑,认为宅基地是一种特殊的用益物资权,涉及全国9亿农民的“安身立命”,如果允许农民抵押和转让宅基地,在中国农村社会保障体系尚未全面建立情况下,农民一旦会失去稳定居住地,会导致农民流离失所,影响社会稳定。

但一些社会学家则认为,这种担心也许不必要。他们的论据是农民不会轻易“押”掉宅基地。中国人民银行温州市分行负责人说,事实上,也有不少抵押贷款者拥有两处以上的宅基地,有的人是有其他财力或能力应对,有的人则已举家进城不再返乡等等。

从记者调查看,温州也确发生了一些农民房因有无力还贷而被拍卖掉的现象。但这种现象属个别还是会不断扩大?会不会影响农民“安身立命”和社会稳定?银行拍卖处置这类农民住房合法不合法,会不会导致不良资产的增加?……这些问题确实存在争议。对此,有专家建议,在目前的法律和社会环境下,农房登记与交易制度创新,要遵循“有条件流转、渐进推进”的原则进行尝试,尽一切可能弱化其对农民生活保障和农村稳定的负面影响。(记者:张和平卞君君)

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