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银监会力推住房贷款证券化中国建设银行首先破冰

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

近日,银监会政策法规司副主任李伏安公开向媒体表示,2005年一季度将实行房地产资产证券化。而据银监会的最新消息,中国建设银行将在今年一季度首家获准推出住房贷款证券化产品,并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。另据央行有关人士透露,银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》也即将上报国务院,预计该办法有望在今年年初出台。

政策:“121”文件成为助推器

据记者了解,过去20多年来,我国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。但2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121文件)的发布使房地产企业紧绷起了资金链条,迫切需要引入新的融资方式以缓解风险。特别是2003年以来,由于国内房地产开发“门槛”的提高,银行贷款难度加大,房地产商纷纷将目光投向资本市场,积极寻求多元化的融资渠道。

目前,我国的房地产市场真正进入了“资本为王”的时代,房地产开发经营企业过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系显然已经不能适应新时期的需要,借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是一个必然的趋势。房地产证券化也正是在这样的呼声中来到中国,并成为房地产金融市场上的一大亮点。

房地产证券化的精髓在于通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割,既有效解决了开发企业融资困境,又使中小投资者能够分享房地产投资的利益,推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大,另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。

市场:“建行”领航房贷款证券化

2000年9月、10月间,中国建设银行、中国工商银行被央行正式批准为住房贷款证券化试点单位。而中国建设银行作为先行者第一个踏上了破冰船。

据了解,住房贷款证券化在中国的推行并不顺利,建行曾在申请实行住房贷款证券化试点时遭受挫折。据建行房地产部副总经理徐迪透露,从1999年至今,建行共向央行递交了6套住房贷款证券化的试点方案,前四套方案因为本身存在的问题而被央行否决,第五套方案也因法律层面的问题而被国务院否决。

其实,住房贷款证券化首先始于上世纪70年代的美国。作为一种高效的房地产资金融通运作模式在以后10年中被欧洲诸国纷纷效仿。信贷资产证券化的模式选择,在国际上有三种通行模式:一是美国模式,也称表外融资模式,即在银行外部设立特殊机构(SPV),用以收购银行资产,实现资产的真实出售;二是德国模式,也称表内融资模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,资产的所有权仍属于银行,保留在银行的资产负债表中;三是澳大利亚模式,也称准表外模式,即由银行出资成立SPV,再将资产剥离出去。

由于中国法律上不允许银行出资成立相关机构,所以表外融资模式已成为银行进行房贷证券化的惟一信道。此次建行最终方案采用的是表外融资模式,即在银行外部设立特殊机构(SPV),用以收购银行资产,实现资产的真实出售。SPV一般分为特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)两种形式,而SPC不符合《公司法》的规定,建行将采用SPT方式,在公开的债券市场上进行招标,基本上是发行基于中长期信贷资产的信托计划或者债券,为的就是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。

央行条法司一位不愿透露姓名的官员表示,在建行最后提交的方案中,表外融资模式取代表内融资模式,这也许就是决定建行住房贷款证券化方案获得批准的重要因素。

专家:当务之急要构筑法律框架

房地产证券化后,银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者。据专家分析,房地产证券化实施之后,能有效地缓解银行资金紧张的状况,增加银行信贷资金流动性;对于房地产开发商而言,能够最大限度地解决空置房积压,盘活存量资产,促进其资本加速流通和改善资本结构,解决房地产开发过程中的巨额债务;购房者可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件,还能减轻购房还贷利息负担;由于房贷信用质量较高,房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。购房者可以通过购买有价证券,对房地产实现保值,中小投资者也可按自己的意愿换房,更多地得到实惠。

但就中国预计在2005年一季度实施房地产资产证券化的问题上,一些专家认为实施住房贷款证券化的环境已经成熟,而另外的一些专家认为就目前中国的法律法规体系而言,对于推进住房贷款证券化确实有许多绕不过去的障碍存在。

有关专家指出,住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。例如,《信托法》规定银行不能从事信托经营行为;然而,在住房贷款证券化过程中,相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。因此,现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。

专家认为,时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架,并研究制定相关法律法规,弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。

背景链接:

自从1992年海南三亚推出“地产投资券”以来,我国的房地产证券化探索走过了10年的历程。如今,即将推出的住房贷款证券化则可以算作是中国大规模实现房地产证券化的关键性一步。

1993年,我国房地产业一直处于低迷状态,如何促进房地产业和金融业的有机结合,成为迫切而又现实的问题,房地产证券化的呼声越来越高。在此之后,蚌埠、烟台组建了两个区域性的住房银行券,进行房地产证券化的试点工作。

90年代中期,深圳等一些地方也进行了房地产抵押贷款证券化的试点。继深圳之后,上海在此基础上,逐步开始了房地产价格证券化等直接融资方式的试点工作。

1999年,海南省海口市颁发的“海口市处置积压房地产工作方案的通知”显示,海口市开展房地产证券化运作试点的工作已为时3年。

2000年4月,中国建设银行被中国人民银行批准为住房抵押贷款证券化的试点单位,其它各商业银行也向央行提交了进行住房抵押贷款证券化的申请。

2001年,澳洲最大的投资银行麦格理银行与中国最大的房贷银行中国建设银行达成合作协议,在上海成立了首家房贷服务和房贷证券化的公司――麦格理管理咨询快乐赛车。到2001年年底,我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资,它们普遍要求央行为房地产证券化“放行”,以便在证券市场上获得充足的资金。

2002年2月21日,中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》,首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”。从此,在我国探索10年的住房贷款证券化被提上了历史的日程。

洛涛

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