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合理评估房地产抵押物价值

标签 银行 信贷 建行 
2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

房地产抵押贷款仍是目前银企信贷市场的主角,也是房地产行业筹措资金的重要手段,同时又是银行房地产信贷业务的主流。而如何合理评估抵押物,目前市场议论较多,因为关系到房地产企业的资金成本和银行信贷资金安全,有关各方都应该认真对待。

合理的估价关键是选用的估价方法应适合不同的抵押物,比如传统的成本估价法就比较适合已建成房产,即现房,就是以被评估建筑物的所有地上、地下耗用成本与正常利税之和减去已知的法定优先受偿款后计算成本的方法。但期房就未必合适,在建工程的建筑费用是按照估价期日实际耗用多少计,扣除已完未付部分的费用,这就产生了估价期日评估原则与抵押目的的矛盾。体现在抵押物估价时点上的价值与漫长的抵押期后价值的不相匹配,后者的抵押物市场价值已远远大于估价期日的价值,如一旦出现坏账,处分抵押物仍以抵押时的价值来确定,则就大大增加了信贷风险。可见,传统的成本估价法用以评估在建工程,对抵押人和抵押权人都不尽合理。

当然,传统的成本估价法经过改进后也可用,如在建工程用成本法计算抵押价值,其所耗费用的计算不能仅停留在估价期日的某个形象进度上,而应该根据在建工程设计的全部内容要求,计算该项目从立项开始,到竣工交付使用期间内的全部建造费用;依据该类项目市场的客观费用进行系数调整,得出在建工程预计交付使用时的市值;再根据这个预付市值,依据抵押期内的银行贷款利率和抵押期限,将其贴现至估价期日,即可计算出在建工程的净现值,扣除已知的优先受偿款,就得出了在建工程估价期日客观、合理的抵押价值。以此抵押值折算放贷对信贷市场各相关方才比较合理。

除了对传统成本估价法改进外,还可选用其他估价法,比如现在市场就比较倾向于用假设开发法评估,理由是假设开发法也称剩余法更能反映被评估对象的全部市场价值。因为这种方法是建立在对评估对象所有可能发生的费用和可能体现的市值的计算基础上的包括考虑了优先受偿款的抵扣,特别是该方法强调的是客观价值,而非个别价值,它依据的是项目从头至尾的全部费用。另外,从信贷市场相关各方的不同角度分析,评估机构接受委托估价的目的,是要反映委托评估对象客观、真实、全面的价值,在建工程能作为抵押评估对象,评估机构当然就应该评估在建工程的全部、客观的抵押价值,这是完全符合抵押物的评估逻辑与评估原则的。同时,委托方需要拿到的也是委托在建项目的全部客观评估价值,而非暂时的、局部的,如某个现象进度上的。这种对在建工程客观、全面、合理的真实评估,既是为了维护委托方和银行双方的利益,也能体现评估机构的重要经营准则和经营宗旨。因此,以现在市场实际运用的效果分析,用假设开发法对在建工程进行建成后的市值楼价预测计算,更符合评估的基本原则,更符合信贷市场各方面的利益要求。

严格规范的评估依据,也是市场合理估价,促进银企利益得到保证的重要一环。在整个评估过程中,评估所依据的相关材料的翔实、充分、全面与时新,对评估工作做到客观、真实、全面,从而满足各方面的需求有着不可或缺的重要作用。比如房产商用在建工程抵押申请贷款时,应提供评估机构评估该在建工程所需的全部费用资料,评估依据的市场客观费用类资料要符合充分、全面和最新的要求;评估机构在根据市场客观费用对评估对象进行调整时,其调整的系数、调整的幅度、调整的范围等,也应该是有充分根据的,并能通过量化的数据来证明。还不能忽视,对有拖欠工程款或已抵押担保的债款等优先受偿款情况的,要进行充分的调查、核实和取证,不可遗漏,也不可高估。只有在这样有着严格、规范、全面的评估依据基础上做出的评估结论,才能保证被评估对象的市场价值能得到客观、真实、合理的反映,才能保证评估结论对各方面都有说服力。

抵押估价是一项涉及到信贷市场各方面经济利益的重要经济活动,无论是用成本法还是用剩余法,都要求有关各方秉承客观、公正、全面的原则,以高度的责任感开展工作,得出合理的评估结论,以利于信贷市场的健康发展。

作者单位:建行上海市分行

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