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揭秘:住房贷款“假按揭”

标签 信贷 按揭 交易 银行 
2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

假按揭行为破坏了按揭贷款的产权抵押法律结构,虚化了银行债权所对应的第一还款来源或抵押保证,致使贷款面临较大的信用和法律风险,直接造成银行信贷资金损失。

1998年以来,房地产业因发展迅速一直被银行看做利益增长点而不断加大支持力度,同时帮助更多城镇居民实现购房愿望。然而,事与愿违。一些住房户在购贷过程中出现过多投机行为,甚至假按揭,以便骗、套取银行信贷资金。面对这一问题,银行应充分利用支撑杠杆,有效治理,遏制假按揭行为蔓延,有效促进房地产信贷资金增长,从而推动和谐社会经济发展。

假按揭贷款的形成机理首先,按揭贷款优惠政策是造假冲动的主要诱因;而约束不力则无形中鼓励了假按揭行为的滋生蔓延。其次,社会信用环境较差、房地产贷款各环节存在漏洞等原因,使造假者逃避监管及各种处罚。

假按揭贷款的特征和危害假按揭行为指房地产开发商或个人采用提供虚假材料等手段,通过按揭贷款的形式骗、套取银行信贷资金的行为,其主要特征是申请按揭过程中的造假行为。正常的住房按揭贷款是一种房地产买卖合同标的和担保合同标的具有同一性的抵押贷款形式,有相对稳定的第一和第二还款来源,风险小、利率低。而假按揭行为破坏了按揭贷款的产权抵押法律结构,虚化了银行债权所对应的第一还款来源或抵押保证,致使贷款面临较大的信用和法律风险,直接造成银行信贷资金损失。这一行为扰乱了金融秩序及社会和谐发展。

假按揭贷款八大常见手段

按揭贷款涉及开发商、购房人、银行、房产管理部门机构和个人,并在房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等环节,可能发生造假行为。据资料分析,假按揭主要有八种手段:虚构房源、重复销售、虚假买主、虚报合同房价、虚假评估、虚假用途、通过关系人进行骗贷及虚假交易。

治理假按揭贷款的对策及建议

首先,完善房地产按揭贷款制度。完善内部操作流程和监督机制,细化规范业务流程;依案件专项治理要求,对重要岗位、关键人员实行定期岗位轮换制度,加大内部检查监督力度,并加大业务操作中违规行为处罚力度;尝试封闭管理房地产开发贷款资金,对开发商通过按揭取得的预售回款予以监控,防止因开发商挪用资金给银行带来风险。

其次,提高识别能力和贷前审查水平。通过稽核检查、讲座培训等不同方式,提高信贷人员的识别能力和审查水平。预防假按揭贷款有“四看”:

一看合作商资质是否合格。严格审查合作开发商或中介公司,严把贷款准入关。在进行业务发展时,对住房按揭贷款不能饥不择食,必须严格执行贷款准入条件,选择实力较强、资质良好、开发楼盘具有优势的公司作为合作商。对于不符合贷款要求或是打擦边球的房地产开发商、项目和中介机构坚决不贷。从源头上降低假按揭风险。

二看借款人信用是否良好。严格按照有关规定,确保住房按揭贷款申请人满足“有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能为”等条件。假按揭贷款申请人一般具有以下特点:此类借款人往往与开发商有一定关系,是开发商的亲戚、朋友或者是与开发商有一定关联关系的房地产中介等,往往一人购买几套住房;开发商虚假出售申请贷款的楼盘价格往往比同类型房价贵,按揭成数较大,此类借款人收入水平也普遍较高;在银行网点办理贷款相关事宜时,此类借款人对其“购置”的房屋情况往往缺乏必要了解,也不关注相关贷款条文与细节,与正常贷款购房者有疑必问的情况差异显着。

三看各类证件是否真实。主要内容有:交易上、下家情况是否真实,对往来资料要重点审查各种权证是否齐全房屋是否被冻结等,以保证抵押物的真实性和安全性。重点审查下家收入水平和还款能力,对故意抬高房价的借款人尤为奏效。即使未来房价出现下跌,抵押物价值低于未偿还贷款,也会因申请人有较高还款能力而降低银行损失。此外,房产证是否真实、房产证上的户主与交易上家是否一致、过户后的新房产证是否真实以及户主与下家是否一致等信息,也非常重要。通过审查各类证件,才能减少发生假证欺诈。

四看申报价格是否合理。通过“网上房地产”询价,确定房价的合理范围,这是银行机构目前普遍采用的方式;各银行机构建立房地产交易信息库,通过查询相同或类似房屋,利用房地产估价中的比较法确定价格;可以与专业的房地产估价公司建立稳定的合作关系,对部分估价难度较大的房屋进行联合估价。

第三,建立违法违规通报机制。各银行机构在日常业务办理过程中积累客户资料,一旦发现假按揭贷款行为,立即对该客户(开发商、中介机构等)的其他业务进行复查,并视情况中止合作关系。同时,建立假按揭黑名单制度,严格准入机制,并在本行系统内通报曝光。最后,加强与其他金融机构合作,实现信息共享,严厉打击假按揭贷款行为发生,确保银行贷款合法有效。积极稳妥地支持房地产业务发展壮大。

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