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贺军:国内的房地产信贷证券化应该缓行

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

安邦咨询高级研究员贺军

从1998年算起,中国房地产大规模市场化已有12年,房地产贷款也积累了极大的规模。中国央行《2009年第四季度货币政策执行报告》称,截至2009年年末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元。其中,年末地产开发贷款余额6678亿元,个人购房贷款余额4.76万亿元。仅2009年一年,新增房地产贷款2万亿元,其中,个人购房贷款新增1.4万亿元。

由于住房贷款的期限普遍很长,最长可达到30年,而金融机构吸收存款又具有短期性,对于商业银行来说,规模超过7万亿元的住房信贷,无疑是金融资源的巨大占压。许多银行都希望能够通过住房贷款证券化,来解决“短存长贷”中的资金流动性问题。这就在中国背提出了一个大问题:住房贷款证券化。

资产证券化是国内金融创新中的老问题,以中国市场的金融深化程度,中国需要发展金融创新,推出多样化的金融衍生品,来提高金融资源的配置效率。中国央行就是资产证券化的重要推动者之一。央行行长周小川多次表示,要发展资产证券化、住房抵押贷款证券化,使过去传统的间接融资产品转换为直接融资产品。中国银监会官员也表示,政府应该在投资方式上加以引导,通过发展住房贷款证券化和房地产信托基金等手段,把房地产投资由一种具体的、实体的投资,变成一种可分割的、抽象的投资。在国务院推动下,国家开发银行和中国建设银行还分别进行了信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。

不过,在全球金融危机之后,对于中国的住房贷款证券化这类金融创新,恐怕需要重新认识。此轮金融危机是一场系统性危机,但其肇始于住房信贷衍生品――美国的次级住房抵押贷款被打包进证券化产品后,通过金融市场被销售到全世界,最后演变成了一场金融市场的“疯牛病”,引发了全球金融危机。

美国前财政部长保尔森在回忆录中,谈到了住房贷款证券化之后的“不可捉摸”:在住房抵押贷款被证券化后,借款者与贷款人之间根本没有渠道沟通;证券化机制阻碍了房贷的及时重组,因为房主们不再是与一个单一的贷款人打交道,他们的贷款已经被切成一个个碎片,分别出售给了世界各地的投资人。

这里一个很大的问题是,证券化制造了信息的高度不对称,使得贷款人了解借款人的风险基本上不可能。这种情况如果一旦在中国出现,会出现什么样的局面?在我们看来,中国房地产市场发展到现在,房贷余额占了国家经济的21%,虽然人们都说房价奇高、泡沫极大,但金融和经济体系还没有出现系统性的风险,房贷依然被认为是优良资产,这除了高储蓄率的中国人勒紧裤带供房的良好习惯之外,还与中国没有房贷证券化有关系。中国人按揭买房,只与银行发生了一次关系,而房子就是银行贷款的抵押品。虽然信贷资产的流动性低,但风险也低。对于中国的银行来说,持有房贷资产就是拿着优质资产。

房价的泡沫化程度越高,风险越大。在中国房价高企的当下,如果银行把房贷都变成证券化产品卖了出去,购房者与银行的关系发生了变化,而且信息也变得高度不对称,中国人还会老老实实向银行还房贷吗?对于银行来说,如果银行在证券化之下收回了流动性并且再贷出去,当经营能力不济、金融产品缺乏的时候,银行制造坏账的机会反而更大。

最终分析结论(FinalAnalysisConclusion):

不夸张地说,在目前的中国市场,没有证券化,这看起来“老土”的状态,正是中国房贷市场上最好的防火墙!因此,中国的房贷证券化创新应该缓行。

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