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楼市崩盘的可能性不大[2013-06-25]

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

房地产是资金密集型行业,资金趋紧,必然会影响到楼市。但凡事皆有两面性,当前经济低迷,所有的周期性行业全都趴在地板上,只有房地产业表现尚好。

昨日,上证指数大跌超百点,跌幅达5.3%,创2009年8月以来最大日跌幅,而且一举跌破2000点重要关口,收报1963点。其中,地产金融等大盘股领跌,地产股整体下跌超7%,万科高达8.79%。

股市暴跌,是三大利空重叠并共振的结果:经济低迷、资金紧张、全球股市大跌。其中资金紧张是关键。

2008年四季度和2009年,当经济低迷时,国家实行的是宽松的货币信贷政策。而当前,同样经济复苏乏力,却没有大规模的释放流动性,虽然M2增幅超过15%,已高于全年13%的目标,但存准率与利率水平,却明显高于2009年。

在这一经济与金融背景下,对于楼市的影响如何?昨日股市暴跌后,有一种言论颇有市场:房价将随之下跌,甚至是崩盘。不可否认,房地产是资金密集型行业,资金趋紧,必然会影响到楼市。

这一利空影响可分为两个方面。一方面,将使开发商融资受到抑制,大型开发企业和国企,对于银行贷款依赖度较大,资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企,近几年已难以顺利获得银行贷款,融资渠道多为信托和民间借贷,但金融业的资金趋紧后,也会间接地影响到非银行贷款类融资,最大的可能是提高融资成本。

另一方面,银行资金紧张会伤及个人房贷。近些年,个人房贷的总规模大于开发贷款。随着今年一季度部分城市房价大涨,国五条出台后,原本个人房贷收紧就是大势,加之现在银行流动性告急,下半年个人房贷的审批与发放门槛将会提高。房贷收紧的后果是影响购房需求。

利空是显而易见的。但凡事皆有两面性。当前经济与金融面的形势,还隐含着对房地产的利多。当前经济低迷,所有的周期性行业全都趴在地板上,只有房地产业表现尚好。拉动经济增长的“三驾马车”中,固定资产投资仍是“稳增长”的关键,工业投资基本没戏、基建投资谨慎,只有房地产开发投资仍然处于上行通道,同时也决定着今年全年经济增幅能否保持在7.5%以上。

总体来说,今年以来全国货币供应量并不算少,但存在结构性资金短缺,这对于房地产市场是不利的。不过,经过去年以来市场持续好转,大型开发商资金面相对宽松,融资环境趋紧,在年内不会深度打击开发商。

至于“股市大跌,房价也会大跌”,这一个观点正确与否,要看具体宏观环境与楼市形态。在大型经济危机或金融危机发生时,比如1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机,确实存在股市先崩盘、楼市后崩盘的规律。

然而,目前我国经济只是复苏乏力,崩盘的可能性不大。我国房地产市场虽已告别“黄金十年”,但仍处于较快的发展期,还没到崩盘的时间节点,也没遇到合适的崩盘环境。对于未来一年的房价走势,我持谨慎态度,但并不太悲观。

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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