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地产信托融资已难过审批关

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

晨报记者林劲榆

即使能给出高于10%以上的高回报,信托也难以对地产企业欣然解囊,下半年以来,地产企业信托融资面临的审核越来越难。用益信托工作室发布的最新研究报告显示,今年上半年,房地产信托规模和收益率大幅度上升,但酝酿的风险也逐步显现。昨天,沪上某信托企业相关人士向记者透露,目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证。

上半年地产信托疯长

今年上半年,房地产信托疯狂发展,半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。据用益信托工作室不完全统计,2011年上半年包括保障房信托在内,共发行536款房地产信托产品,发行规模达1670.1亿元,发行数量同比增长145.88%,发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%,占2010年全年总发行规模的41.8%。

大规模扩容的同时,房地产信托的收益率也飚升。用益信托工作室有关分析人士表示,房地产信托预期年收益率的不断上升,一方面是受通胀以及通胀预期的影响,由此投资者普遍要求较高的收益以应对通胀。另一方面,在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下,地产商从银行获取贷款更加困难,而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选,因此,信托公司明显处于“卖方市场”地位,地产商若想获取有限的信托资源,必然要付出更高成本。

信托资金主要投向商品住房

上半年,包括保利、万科等在内的大型房地产开发商也均加入到了信托产品的募集中,其中保利集团位居首位,发行了11款产品共计44亿,而万科集团发行了3款产品规模高达到28亿元。从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看,信托资源的一半以上集中于商品住宅,其次是综合型项目,共发行了66款规模达210.9亿元。

尽管一些打着“保障房”旗号的信托项目相继进入市场,但是这些项目仍然主要依靠住宅项目盈利。数据显示,2011年上半年发行的保障房信托,集中于棚户区改造,该类产品一般是一二级土地联动开发或者“回迁房+商品房”的项目,该类产品的平均收益率达到9.53%,超过全部产品的平均收益率1个百分点。而发行较多的安居工程类保障房信托,也多是采用“保障房+商品房”的模式来获得较高的收益偿付信托本息。

有关分析人士表示,目前房地产信托如此之高的融资成本,能及时销售回款的商品住宅类的项目,才能较好的负担起信托本息的支付。而包括商业物业、保障房和土地开发在内的其他项目,其盈利情况较难承担如此高的融资成本,若不能支付较高的融资成本,则较难获得相应的房地产信托资源,相应的该类项目的开发商也不就较少采用到信托这种融资方式。

地产信托已经开始收缩

“回款都难以保证,信托公司大力发展新项目积极性并不高。”昨天,沪上某信托企业相关人士向记者透露,目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款是否会受到宏观调控政策的影响,一旦二、三线城市限购,开发商资金链肯定进一步绷紧。而在新的地产信托产品开发方面,行业监管已经相当严格,主管部门对地产新项目层层审批,而能通过审批的数量寥寥。

对于房地产信托而言,更迫切的问题是《信托公司净资本管理办法》实施细则的出台,信托公司净资本管理将进入实际操作阶段。由于房地产业目前受到严厉的宏观调控,房地产业的风险逐渐积聚,房地产信托也就相应受到监管层的重点关注对象,成为风险资本提取比例最高的一类业务。事实上,部分信托公司因为过分依赖房地产信托业务而不得不进行业务机构的调整。

“从去年年报的情况来看,按照办法的要求,很多信托公司的净资本相当紧张。”用益信托工作室有关分析人士表示,在这种形势下,作为风险资本提取比例最高的房地产信托业务,在下半年将会受到信托公司的自发性收缩。

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