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按揭7折利率为何会如此受关注

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

尽管政府打击住房投机炒作没有出台事中及事后限制的税收政策,但差别化的住房信贷政策是当前政府房地产宏观调控的最后一道防线,如果这道防线被房地产市场巨大的利益集团击垮,那么两年来的房地产宏观调控也就动摇了。

最近国内住房市场传言政策松绑,市场最为关注的政策应该是按揭7折优惠利率是否放开。先有央行减息,市场传出住房按揭贷款7折优惠利率可继续,后来央行出来辟谣,说市场误解了该政策,并重申房地产信贷政策并未放松。其后,河南省政府部门直接下发文件,要求“金融机构在风险收益平衡的基础上,原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠”,尽管该政策在媒体上炒得轰轰烈烈,但还没有实施就已夭折。

现在我们要问的问题是,为何国内楼市会如此关注住房按揭贷款7折优惠利率的政策?因为,住房信贷政策不仅是上一轮住房市场投机炒作的主要工具,也是新一轮住房市场宏观调控的最后一道防线。如果7折优惠利率再次盛行,或差异化的住房信贷政策取消,那么两年来的国内住房市场宏观调控可以算是以失败告终。

我们可以看到,2009-2010年国内住房市场之所以在销售价格上能以80%以上的幅度增长,之所以能够出现国内住房市场的疯狂投机炒作,是因为2008年下半年货币政策全面放松。当时的302号文件规定,自2008年10月27日起,商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。这样,居民首次购买普通商品房和改善型自住房,个人住房贷款利率由以往的6.426厘下降到4.158厘,按揭贷款利率下降幅度达35%。

尽管该文件规定享受利率优惠是购买首套住房或改善型住房的居民,但由于文件没有把住房投资与消费区分开,从而使得当时只要购买住房,每一个人都可获得贷款,并享受优惠利率。在这种情况下,住房投机炒作者一定会涌入住房市场。由于住房投机炒作者出价水平高于住房消费者,国内住房价格被投机炒作者炒高也是必然。房价飙升不仅使住房市场出现了所谓的繁荣景象,也带动土地市场空前发展。

2010年以来的住房市场宏观调控政策使房地产发展有了一个重大转向。为了实现新的房地产发展目标,尽管出台的政策内容很多,但实际上能够真正推动住房市场转型的只有差别化的住房信贷政策。其他的住房政策由于政府行政干预过多,很容易被房地产开发商、购房者及地方政府等化解。差别化的住房信贷政策则不同,这些政策能够增加投机炒作着的融资成本,当然,也全面提升了住房消费者的融资成本。2010年国十条之后,央行与银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,文件规定:一是不允许住房投机炒作者利用银行信贷进入住房市场;二是对于改善性住房购买利率及首付比例上升(贷款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上,贷款利率上涨幅度至少不低于87%;首付比例由20%上升到不低于60%);三是尽管购买首套住房者的贷款利率下限为基准利率的0.7倍,但首付比例上升到30%以上,利率完全由银行根据商业原则风险定价。

也就是说,确有住房按揭贷款7折优惠利率的规定,但购买住房者是否能够获得这种优惠不是强制性的。正是这样一个规定,使得多年来的住房宏观调控有了一些效果,住房市场出现维持两年多的“量降价滞”局面。

在“稳增长”政策转向之后,央行3年多来第一次下调银行存贷款利率。地方政府、房地产开发、住房投机炒作者以及与这些群体的关系十分密切的媒体,以为两年来住房市场宏观调控政策转向的契机到来,各路人马因此蠢蠢欲动,希望借助于住房按揭贷款7折优惠利率为政策转向杀开一血路。

不过,央行减息实际上是不对称减息,存款利率不降反升,而且现在的货币市场条件发生了巨大的变化。央行的不对称减息,存贷款利率的弹性空间扩大,在利率风险定价自主的情况下,银行不可能把住房按揭贷款利率降到7折优惠。更为重要的是,今年一季度的按揭贷款加权利率在7.43厘,即使9折优惠利率,对银行来说也没有多少吸引力。我们知道,利润是各银行最为重要的考量指标,它涉及银行各单位个人的业绩及工资水平。银行根本上不可能以亏损的方式来实行7折利率的住房贷款。

从上述的分析就可以看到,按揭贷款7折优惠利率之所以如此受市场关注,原因在于它是前几年住房市场得以繁荣及泡沫吹大最为重要的工具,现在,相关利益集团把这个工具搬出来,表面上看有利于住房消费者进入市场,降低他们购买住房的融资成本,但实际上是希望这些住房消费者来承接住房市场泡沫的最后一棒。

同时,我们也应该看到,尽管政府打击住房投机炒作没有出台事中及事后限制的税收政策,但差别化的住房信贷政策是当前政府房地产宏观调控的最后一道防线,如果这道防线被房地产市场巨大的利益集团击垮,那么两年来的房地产宏观调控也就动摇了。对此,中央政府必须密切关注,坚守这道防线。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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