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按揭贷款:额度紧张门槛抬高中介借机渔利

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

近日,央行就当前货币信贷形势答记者问时指出,各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策,但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快,9月以来,一些中小型银行在贷款结构方面有所调整,部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。

《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至9月末,个人购房贷款余额9.47万亿元,同比增长21.2%;1-9月增加1.37万亿元,同比多增6931亿元。

进入10月,市场再现流动性隐忧。10月25日,上海银行间同业拆放利率(Shibor)全线飙升,7天期Shibor上升21.1基点至4.891%,14天期Shibor飙升98基点至5.862%,1月期Shibor大幅飙升102.2基点至6.4220%。

在房贷可用额度有限、银行间资金紧张的双重压力之下,“今年还能不能取得住房按揭贷款”,让购房者忧心忡忡。10月25日-28日,本报记者赴北京地区多家银行营业网点实地调查发现,民生、浙商、平安银行部分网点已暂停房贷业务;农行一些网点人士表示,虽然仍可正常办理申请和审批,但明确表示今年的可用额度已用完,放款要等到明年;光大、中信、交通银行的网点人士表示额度紧张。那么,谁可以取得总量有限的房贷资源?本报记者调查发现,银行贷款颇有玄机。

担保中介借机渔利

市场资金紧张,同时房贷产品剩余额度有限,总量有限的资源如何分配?记者调查发现,部分商业银行在贷款办理中,门槛悄然提高。

在一家国有大行北京双井支行,一名个贷客户经理告诉记者,虽然仍可受理房贷申请,但今年已无额度,放款要等到明年。该客户经理同时表示,其他银行房贷额度也十分紧张,如果记者确实急需贷款,可以试试找担保公司帮忙,后者由于与银行的“合作关系”,更易帮助客户取得贷款,一般需要支付一定的的中介费。

该客户经理提供了一家担保公司的联系方式。记者随后拨打了手机电话,对方自称杨先生,在银行有一些朋友,可以代客户办理贷款,与客户签订委托代理协议(非担保协议),“担保公司收手续费,一般两个点起”,同时,“给银行一部分返点”,“利率上浮30%左右”。

一些银行人士分析,这种手法中担保公司与银行一起分手续费,还可能存在银行人员私自获得利益情况。

麦田地产曙光西里营业部金牌房产顾问包琪(化名)告诉记者,新建商品房由于开发商与银行有合作关系,购房者取得贷款相对容易。二手房贷款的难度较大,房产中介由于与银行的“合作关系”,可帮助客户取得贷款。如果消费者购买中介代理的二手房,正常签订“买卖合同”,收取2.7%的手续费;对于消费者购买非该中介代理的二手房,也可仅帮助办理贷款业务,这种情况签订“代办合同”,收取总房价的1%-1.5%作为中介费。

三元支行一位银行工作人员称,目前该行尚有房贷额度,但“只对交行贵宾客户开放申请”。对于普通客户,要想申请住房按揭贷款,“必须先成为贵宾客户”,即“存款规模达到50万元,或贷款规模达到120万元”。按照这个要求,新客户要在交行申请100万元个人按揭贷款,因不满120万需匹配一定存款。

另一家股份制银行三元桥支行的工作人员告诉记者,该行目前仍可正常办理房贷业务,但额度紧张。放款由分行统一安排,放款进度按利率排序,利率高者优先安排放款。近期发放的住房按揭贷款,有的利率已上浮20%。

一家股份制银行合规部工作人员告诉记者,银监发【2012】3号文中“七不准”明确规定“不准借贷挂钩”和“不准以贷收费”。而按利率排序放款虽然无可厚非,但监管部门的指导思想是房贷资源优先支持“居民家庭首套自住购房需求”。

以经营贷、消费贷间接购房

一位股份制银行双井支行的理财经理告诉记者,必须有抵押,方可办理贷款。记者表示疑问,住房按揭贷款是否本身就以所购房产作为抵押物?该理财经理坚称,必须提供额外抵押,方可受理。

对于双方理解的差异,该支行一名个贷客户经理解释,住房按揭贷款确实无须提供额外抵押,但目前额度十分紧张,该网点本月一笔也没有发放。至于理财经理所指的其他房产抵押,是另一种业务模式,即经营贷款或消费贷款。

“抵押买房现在不允许,您要是纯粹想做,也不是不可以,找一个别的消费模式,我们把手续给您做了,网签合同等资料放在支行做保管”,“比如,如果您家里有亲戚朋友做生意,您把房子抵押,他进货买东西(的钱)腾出来给您(用来买房)”。

某股份制商业银行个贷业务负责人告诉记者,上述情况并非“新现象”。早在2010年,市场上就出现了以消费贷款“曲线买房”的现象。当年第四季度,作为限制信贷资金过多流入楼市的调控举措之一,监管部门要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。随后,各大银行纷纷规定消费贷款需专款专用,不得用于购房。而个人经营贷款,则是自其诞生之日起,就与购房用途“绝缘”的。个人经营贷款,顾名思义,要求贷款用途严格限定于与企业生产经营相关。

上述负责人称,以经营贷、消费贷间接购房,是其所服务银行明令禁止的,也是个贷业务合规检查的重点。但由于在操作层面上,“表面合规”比较容易做到,对交易背景真实性的核查存在一定难度。不过,银行工作人员帮助客户办理此种业务,是决不允许的。

一位监管专家表示,房贷额度紧张,银行尤其要注意信贷业务合规性。

(责任编辑:DF069)

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