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民间借贷应该离房地产企业远一点

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

眼下,民间借贷与房地产开发企业的关系愈发紧密。这种关系让内蒙古一小城市参与民间借贷活动的陈女士既兴奋又紧张。

陈女士只是民间借贷环节中最初始的一环:放贷者。与很多普通放贷者一样,陈女士并不清楚自己的钱到底去了哪里、用来做什么。而最近,“上家”为劝说她继续增加放贷资金,一不小心“透了底”。

陈女士的钱到底去了哪里?其实,借贷环节并非陈女士原本认为的“一放一贷”那样简单,而是由多个环节构成。第一个环节:陈女士的“上家”是一家寄卖行,一些数额较小的散户资金由寄卖行先行集中;第二个环节:寄卖行将集中的资金转贷给当地的小额贷款公司,这一环节,累计的资金规模通常会达到上千万元;第三个环节:小额贷款公司再将钱转贷给有资金需求的企业或个人,或者再一次将资金转贷给更具实力的放贷者,而资金最终的落脚点据称是一些以房地产行业为代表的暴利产业。民间借贷链条之长,是陈女士始料未及的,链条过长,也使得风险加倍,不过在高额回报的诱惑下,民间借贷的风险也只会偶尔从陈女士的脑海中掠过。

“今年民间借贷的月息4%。”陈女士告诉记者。在这座内蒙古地区的三四线城市,民间借贷从未像今天这样火爆。“去年年末的时候,民间借贷月利率还只有2%,而且还是在与‘上家’十分熟稔的前提下。”民间借贷利率在短时间内就出现翻番。更让她吃惊的是,保守推测,民间借贷环节中的最后一个环节:借贷者贷款月利率将会达到8%至10%。

民间借贷的高利率决定了只有暴利产业才能支撑。眼下最大的暴利产业之一就是房地产业,而如今这个暴利产业也是最缺钱的产业。

考虑到银行贷款的萎缩、销售业绩的下滑,房地产开发企业眼下的日子可谓举步维艰。6月,央行第六次上浮存款准备金率,这也使得目前国内大型金融机构存款准备金率已经达到21.5%。货币政策持续收紧,并且未见尾声,这无疑给对银行贷款有较强依赖性的房地产开发企业带来很大麻烦。

从国家统计局公布的数据分析,2010年,房地产开发企业当年资金来源为亿元,其中,国内贷款为亿元,占比达到17.3%;2009年,房地产开发企业当年资金来源亿元,其中,国内贷款亿元,占比更是高达19.8%。如果将个人按揭贷款等间接房地产开发贷款算入的话,比例还会进一步扩大。

本轮房地产调控政策的目标之一便是提高房地产开发贷款门槛,控制房地产开发信贷规模。早在去年,银监会便下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》,要求金融机构做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险。部分地方金融监管部门还出台规定,禁止银行向项目资本金不足、四证不齐等不合规房企或项目贷款,存在囤地、捂房行为的房企不再发放新增贷款。

在这一背景下,房地产开发企业资金来源发生了明显的变化:自筹资金比重加大。据了解,2009年,房地产开发企业自筹资金为亿元,较上年增长16.9%;2010年则提高为亿元,增长48.8%,今年前五个月,国家统计局数据显示,自筹资金已经达到了亿元,与去年同期相比提高了30.9%。

按照正常思路来看,在信贷资金持续收紧的情况下,房地产开发商不可避免地被迫寻找其他的直接融资方式并力求方便的融资渠道。同时,在人民币升值的预期下,房地产仍然是一个有巨大潜力的投资产品。迅速增加的自筹资金从何处而来,民间借贷或者就是一个最好的选择。

门槛低、手续方便、资金量大的特点,让房地产开发企业更青睐于民间借贷,而回报率高、投资固定资产风险相对较低的优势,也会吸引大笔民间资本进入。

“虽然只是一座三四线城市,平均房价却已经达到了五六千元。”陈女士向记者抱怨。她也许应该想到另一个问题:在国家不放松调控的情况下,这样的价格还有多大上涨空间?

在房地产调控措施的强化下,房地产市场已经开始降温。而在二线、甚至三四线城市,由于房地产市场调控效果传导性较差以及开发商经营重点的转移,掩盖了房地产市场的真实处境和风险,也蒙蔽了带有短期逐利特点的民间借贷。如果源源不断的民间资金流入房地产开发产业,一方面可能抵消部分调控努力,另一方面也给资金带来严重风险。因此即使民间借贷从保护自己的利益出发,也不应与房地产业“惺惺相惜”,而有关部门对此更应该保持高度警惕。

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