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官方口径渐变房地产再融资开闸预期强烈

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到,虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化,但是,与宣布相关政策时相比,仍有细微差异。这种变化预示着,未来房企融资政策可能会有条件地放开。

业内人士近日在接受中国证券报记者采访时表示,从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到,虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化,但是,与宣布相关政策时相比,仍有细微差异。这种变化预示着,未来房企融资政策可能会有条件地放开。

自2010年以来,房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间,不少内地房企赴港上市,从海外获得大量融资,而国内房价依旧维持涨势。分析人士呼吁,房地产企业融资应尽快实现市场化。

表述措辞微调

证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出,关于该项政策,以6月28日证监会新闻发言人的表态为准。当时,这位发言人表示,根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制,提高工作效率。

尽管证监会重申这一态度,但与相关政策出台时的表态相比,仍有细微差别。证监会在2010年10月发布消息称,为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

针对这种变化,不少分析人士认为,这或许意味着,未来房企融资政策可能会有条件地放开,即对不存在上述违法违规行为的企业,仍有“放行”的可能。

按照证监会与国土部在2010年底建立的联动机制,两部委共建一套内部系统,国土部将企业拿地、融资和开发等信息实时更新至上述系统,从而作为证监会对企业再融资等事项审批的依据。在上述系统投入运作的两年多来,甚少有涉房企业获得再融资等事项审批。

业内人士呼吁,在逐步建立房地产调控长效机制的同时,应逐步取消各类行政化限制。

或受益城镇化概念

从资本市场反应看,上市房企似已迫不及待。公开信息显示,从7月1日至今,已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因,但业内人士认为,可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。

7月1日,金丰投资率先宣布停牌。经过数日发酵,其停牌目的已渐趋明朗:可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团,后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。

随后,宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股纷纷宣布,因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”,为近年来所少见,业内人士认为,可能与再融资和重大资产重组颇有关系。

最近三年来,房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死,多家房企均在此期间选择赴港上市。在这段时间,成功通过借壳上市A股的涉房企业寥寥无几。例如,涉房企业华夏幸福的主业在于园区开发,而非纯粹的房地产开发企业,其上市更多得益于“城镇化”概念。

在我国大力推进新型城镇化背景下,这一概念已成为不少房企押宝对象。据中国证券报记者了解,近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜,其筹码便是“城镇化”。业内人士分析,若房企上市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开,那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。

融资渠道亟待市场化

作为楼市调控政策的一部分,暂停房企上市、再融资和重大资产重组,似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵,房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧,但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后,房企资金很快恢复。

国家统计局数据显示,1-5月,全国房地产开发企业到位资金为亿元,同比增长32.0%。处于近两年来最高水平。其中,受房地产销售放量影响,定金及预收款增速达57.9%,个人按揭贷款增长61.7%。

多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式,成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。

受房企资金充裕影响,全国70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出,市场对未来房价走势普遍预期向上。

业内人士认为,行政化的调控手段应逐步退出,在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预,实现市场化运作。其中,在推进利率市场化同时,为减少金融风险,房地产业融资渠道应尽快实现市场化。

资金是房地产市场走向的方向盘

不久前,中央明确提出“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”,“优化金融资源配置,用好增量、盘活存量”。社会普遍认为,宽松的货币形势在未来将会逐步趋紧,流动性充裕的日子可能一去不回。

在此形势下,房地产业作为典型的资金密集型行业,大家很直观地会认为它的日子将会难过,房价下跌似乎可期。历来预测中国房价将要下跌的谢国忠先生,虽屡屡错估,这一次依然认为钱荒将导致房价在未来一段时间下跌。持此观点者众。而屡屡估中房价上涨的任志强先生,这一次坚持认为在钱荒的情况下房价依然上涨。他的理由是:假定钱荒长期存在就一定会对房价产生影响,房地产企业有60%以上的负债率,在没有银行和市场资金融资的情况下,无法完全靠销售去弥补。而房企资金紧张,没钱拿地进而恶化市场的供求关系,导致房价上升。

如果说之前任先生的几次预测我都认同,这一次就难再认同。因为果真如他预测那样,中国的房地产市场将会成为一个世界上最诡异的资金密集型产业:资金充裕时候上涨,资金紧张还上涨。也就是说中国房价与资金没有关系,不管市场资金多与少,它都只有一个特征--上涨--这显然有违常理,与资金密集型企业的特征非常不符。

从房地产这十年来走过的历程来看,不论采用何种调控手段,似乎效果非常有限,我国的房价不改上涨走势,归根结底就是由于我国货币投放过量的现象一直作为最根本的影响房价的因素存在。即使用各种手段堵截资金进入房地产市场,由于其他投资渠道的缺乏或者收益低下,资金还是寻找各种可能方式流入房地产领域。房地产企业从银行融资不方便,就集体转向信托方式,买房贷款难度提高,各种渠道资金就拆借出来,民间借贷也大行其道。有最新的研究报告表明,我国民间借贷总额达8.6万亿元,用于购房的民间借贷规模最大,达到3.8万亿元。即使限购方式也挡不住手里有余钱的人们,离婚或者办假身份证总是可以买到房的。

十年来中国房价真正出现全面下跌的一次就是2008年下半年到2009年初,受国际金融危机影响,大量资金撤离,市场出现整体性的资金紧张,房价少有地出现了负增长。结论其实非常清晰,如果其他条件不变,资金的充沛程度从根本上决定了房地产市场的价格走向。

至于房企无钱买地,市场供应减少,房价会继续上涨的逻辑,是把很多市场条件给固化了。首先,房企不会任由自己资金紧张、负债率高,但是手中的资产也多。上海(楼盘)易居房地产研究院最近发布数据显示,6月受监测的20个重点城市新建商品住宅存销比为9.1,在5月8.8数值的基础上再次攀升,降价加快销售回款完全可以缓解资金紧张。再比如在资金充沛、房价上涨预期明显的情况下,很多企业储备有大量的土地,大型房企动辄有以千万平方米计的土地储备,很多都是低价获得的。房价上涨预期消去后,这部分也大可以不再考虑升值而囤积,进入市场周转中,既提供平稳而平价的市场供应,也有利于企业回款。

其次,土地市场并不是固化的价格,市场不好,地价下跌同样会出现,2008年的例子不远,而2011年底到2012年上半年政府卖地艰难的局面也还历历在目。地价下跌,房企购地成本也下来,一些市场资金流转顺畅的企业买地进入快速开发过程,自然是当时情况下的另一种选择。

最后,即使房企资金紧张购地乏力,不要忘记,资金的紧张是系统性的,购买者也必然受此影响,供应下降,需求也下降,除了极个别一线城市外,不见得房价会必然普遍上涨。

应该说,资金是决定房地产市场走向的方向盘。资金充裕下,在源源不断流入的资金支撑下,开发商走的是高地价、高房价、高囤积和高利润的“高轨道”运行策略,不用担心房子卖不出去,考虑更多的是如何获得更高利润。资金收紧后,购买需求下降、地价下降,但市场照样会运转起来,只是走的是“低轨道”。如果这一届政府持续执行货币供应从紧的政策,房地产企业要考虑的倒是如何转轨道的问题。(中国建设报)

(作者系浙江大学/浙江省公共政策研究院研究员)

王石一句山雨欲来引猜测:在说中国房地产吗

北京时间2013年7月8日晚上20:17,远在美国的万科董事局主席王石发了一条图片微博――一张阴云密布的天空图。配文如下:山雨欲来!面对暴风骤雨,你不能退却,更不能屈从!

也许就是一种个人的心境和感受吧!有些人对这句微博一看了之,但另外一些人不同。截至昨天晚上19:40,微博转发1380次,评论超过700条。当然,凭借王石的影响力和人气,这个关注度十分正常。不过,从万科身处的环境和行业来看,哪怕是王石的个人感悟,也往往被附着上更多色彩。从这个角度上来说,哪怕是王石的一次小小的有感而发,都有可能代表万科、代表中国房地产业。

市场超级联想力并非毫无所依。就在7月8日当天,万科于广州土地市场再夺地王,虽然总成本只有6.03亿元,但在业内看来,这个溢价96.4%,楼板价近2万元/平方米的项目,刷新了广州荔湾地价的新高。加上万科在上海、重庆陆续拿下的地王项目,仅一个月之内,万科三当地王已成事实。显然,这和郁亮刚刚说过的万科轻易不拿地王,极不相称。

“谁说万科不地王?”华远地产董事长任志强在微博上笑言。

在这样的背景下,王石一句“山雨欲来”是否真有所指?即便是久经考验的房地产同仁,甚至资本市场,也迷惑了。不明原由地,房地产股7月9日普遍下跌。

在与市场人士充分沟通的基础上,这句“山雨欲来”,业内有两种猜测,一是因为万科近日频摘地王,引起政策部门关注。不过,这种猜测很快被推翻。据了解,万科不仅并未接到任何政府部门约谈,且多年来拿地行为鲜少受政府制约和影响。万科顶多被市场笑为“言行不一”,但对于一个以逐利为目标的企业来说,只要项目算得过盈收账,地王与否又有何关系?

另一个猜测,是王石对房地产整个行业转型的有感而发。从决策层的态度来看,经济转型思路已经基本成型。打好金融牌,以金融支持实体经济,支持稳增长,其中当然要支持房地产。但支持哪些房地产,意义则不同。其中,保障性的、中低价的房地产投资一定会受到支持。这从本轮房企再融资“定向开口”中已见端倪。

当然,这都是已经敏感到不行,脆弱到骨子里的房地产业,臆造出来的各种假设。面对阴云密布的天空,王石到底在想些什么,只有他自己知道。

“不会吧,你们也太八卦了。只是一句普通的感悟哎!有所指的时候大家看不出,没有所指的时候,却又想象太多。”万科内部一位十分接近王石的人这样说。

但是,SOWHAT!我们只是借机梳理和娱乐一下万科与中国房地产,又如何?(中国经济网)

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