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新一轮调控倒计时

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

8月初,国务院8个督察组分赴16省区市进行政策落实督促检查,包括北京、上海在内的多个一线城市对于调控政策的执行和成效均已获得督察组的认可和肯定。

上周末,国务院公布了调查报告,在充分肯定各省市执行调控措施外,督察组报告指出,一些城市房价环比出现上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大,此外,一些地方的市场监管力度需要加大,部分城市尚未建立预售资金监管制度,一些楼盘的价格公示不够规范。

由于“调研之后出新政”被认为是此前房地产市场的惯有动作。因此坊间纷传,此次大规模、高规格的督查过后,9月新政出台的可能性极大。

在微博上,业内人士也纷纷讨论,虽然督察组报告并未暗示新的调控政策出台,但由于对多项问题提出明确整改,因此不排除有配套的调控措施出台。

但多位业内人士对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)表示,即使出台新的调控政策,市场在经历近2年的低潮期后,还是会迎来回暖。

调控箭在弦上

“当前房价反弹的预期已经形成,决策层也意识到,光靠表态和督察无法遏制房价上涨局势。因此,出台新一轮的调控已经箭在弦上。”杨红旭表示。

根据统计局公布的数据,7月份70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市已经达到了50个,而在6月份,环比价格上涨的城市仅为25个,房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。

不仅如此,在涨幅程度上,综合70个城市新建商品住宅的环比价格上涨情况,其平均价格指数环比上涨了0.14%,在6月平均价格指数由负转正达到0.02%之后,再次上涨,且涨幅相对于上月大大提升。同比指数也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。

此外,从7月份北京、上海、广州、深圳价格指数来看,新建住宅及二手房价格指数全面止跌。

杨红旭分析,目前房价普涨形势加快了新一轮调控出台的时间表,调控很可能近期就推出。

楼市回暖优惠渐少

楼市回暖,房价持续上升也影响到开发商的开盘策略。《东地产》了解到,目前沪上已有部分开发商取消了此前的房价优惠措施。而此前房价折扣较大的开发商也减少了折扣力度。

以位于宝山区美兰湖板块的某楼盘为例,该楼盘开盘前在业主论坛上曾传出最高优惠达到45万元的折扣价,但最终推出的折扣却是30万元。

《东地产》询问售楼员时,售楼员表示不仅目前折扣减少,未来价格可能会上涨。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,目前无论是一线城市,还是二三线城市,部分楼盘降幅收窄,甚至部分二三线城市房价优惠只有九八折、九九折,说明楼市全面回暖,房价微涨已经是既成事实。

张宏伟分析,限购令虽然让楼市陷入较长时间僵局,但一旦出现其他刺激性微调政策,市场成交量立即出现了回升,房价降幅也出现收窄甚至上涨、坚挺。因此,某种程度上说,限购令在过去两年间只是限制了成交,但并不能限制房价。

开发商无惧调控

面对山雨欲来的新一轮调控,坊间纷纷猜测决策层可能推出的调控措施。包括房产税试点城市扩容、房屋交易税增加、限购加大落实力度、重启年度房价控制目标、预售门槛提高等。

上海汇通房地产快乐赛车副总经理谭日俊对《东地产》表示:“行政手段已经失灵,估计这次会从增加二手房交易税,提高房产税税率这些税收方面入手。”不过谭日俊指出,如果增加二手房交易税,对一手房市场短时间内不会有太大影响,效应传达到一手房市场需要一段时间。此外,增加税率最终证明只会增加购房者成本,市场经过一段时间调整,会迅速消化掉调控效果。

上海紫园副总裁周国平对《东地产》记者表示,新一轮的调控是迟早的事,目前房价全面上涨只是让调控提前到来,至于调控措施,无外乎是房产税试点城市扩容甚至对所有物业全面开征。

周国平分析,目前房产税税率较低,如果提高税率,特别是对增量房征收较高房产税确实会让楼市再度降温,但在限购没有取消之前出台这个措施的可能性并不大。即使最坏打算,限购取消,全面征收房产税,市场在经过一段时间适应后,房产投资会重新找到新的利益点,回暖也是迟早事情。

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六大备选调控措施

1、征收存量房房产税

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

2、提高二手房交易税费

二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

3、房产税试点城市扩容或增加税率

房产税是以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。目前上海试点房产税适用税率为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率减为0.4%。

4、重启年度房价控制目标

2011年2月,国务院发布号称“史上最严厉”《国八条》房地产调控措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。其后,陆续有城市公布当地房价年度调控目标。

5、预售门槛提高、控制开发贷款

房地产开发贷是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。

6、取消首套房利率优惠

差别化信贷是对不同信贷采取差别对待的办法。这是国家对经济进行宏观调控的重要手段,通过差别化信贷促进经济结构调整和产业升级。最初的差别化信贷是基于目前房价飞涨中信贷宽松流动因素而提出的。

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