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房地产的泡沫复苏美国梦之殇

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

房地产不仅是中国经济的支柱产业,也是美国经济的支柱产业。与崇高的“中国梦”不一样,“美国梦”的核心内容可能只是每个美国家庭都拥有一间房子。

在过去几十年里,美国各公共机构一直在显性或隐性地支持房地产市场,让更多的美国人有能力负担买房的经济压力。但最近的研究报告显示,美国政府(包括最近几年加入的美联储)对房地产市场的支持,可能对美国整体经济形成损害。经济学人写道:

美国长期采用各种措施促进房屋建设和房价上涨,包括抵押贷款税收减免,对持有物业(或房地产投资信托)的部分企业实施税收优惠,以及通过国家支持机构隐形补贴整个房地产行业――两房用廉价信贷购买抵押贷款。

从08年金融危机爆发以来,美联储也通过努力保持低利率水平加入了,希望重新激活房地产市场。美联储主席伯南克去年表示,“一定程度上说,房价开始上涨,消费者将感到更加富裕――他们就更希望消费了.。。这将提供企业所需要的市场需求,进而企业也愿意招聘和投资。”

除了这种“财富效应”,房价走高还可以通过给房子所有者更有价值的抵押品用于借钱购买其它东西,来促进经济增长――很多企业家通过这个方式融资支持他们的企业发展。房子价值上涨还使得当前的抵押贷款风险降低。如果房价走高导致房地产建设活动增加,这还能直接促进GDP增长。

最近美国的房价反弹伴随这上述所有好处,可能还有其它好处。银行开始讨论,他们客户的资产价值上升了,他们更有动力加深与客户的关系。当关系加深,银行将有更多的原因和能力监控信贷质量。富国银行依赖全美最大规模的抵押贷款业务逃出了金融危机,并因此成为全美最有价值的金融机构,而这部分是因为富国银行成功说服抵押贷款客户开办其它业务,比如说个人和企业账户。

蓝线代表商业贷款;灰线代表抵押贷款

显而易见的是,这将意味着更多的抵押借贷通过更丰富和有效的资源渠道,从银行流向客户,包括企业客户和个人客户,因此整个经济也获得了更多的信贷支持。但三位美国大学教授的研究显示,促进房地产贷款的努力可能妨碍了信贷流向更具生产力的用途。

研究发现,房地产价格上涨只会简单地促使银行把更多的资源放在抵押贷款上,其它领域的资源就变少了(如上图所示)。上图显示,当房地产贷款上升,相对于其它地方的银行,处于强劲房地产市场中的银行将减少对企业的贷款。而企业则相应地减少投资,因为它们不能用其它融资渠道来取代流失的银行贷款。

对于依赖银行而不是资本市场融资的中小企业来说,而且当主要的融资来源来自于中小型银行的时候,影响将特别严重。

其中的意义在于,美国鼓励房地产投资的很多政策是牺牲了其它借款者,可能是更有价值的借款者。这将成为经济增长的拖累因素,可能也会影响银行未来的盈利能力。但研究报告还看到了希望,日益恶化的房地产融资环境(抵押贷款利率上升)可能有潜在的好处:减低系统中具有损害性的扭曲。

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