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房地产信贷风险严重性不可低估

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

如果仔细分析银监会主席刘明康关于“中国银行()业有能力承担其住房抵押品重度下跌40%的风险”的讲话,就会发现那些数据后面,国内房地产信贷风险的严重性是不可低估的。

10月19日,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示,中国银行业有能力承担其住房抵押品重度下跌40%的风险。其理由有:一是目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%;二是按揭贷款平均“偿债收入比”为33%;三是超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均押品比例也达到189%。

对于这些指标看上去是很专业与学术,也很权威,因此,对于一般的民众来说,这些数据很有说服力。但实际上,如果仔细分析,就会发现这些数据后面,国内房地产信贷风险的严重性是不可低估的。首先,从表面上来看,国内住房按揭贷款的首付比例不会低于20%,但实际上不仅房地产开发商零首付的花招迭出,而且这一轮住房投机炒作,银行工作人员是主力,他们利用其与房地产开发商的关系,降低首付比比皆是。更何况,近十多年来,不少城市的房价飚升达10倍时,房地产泡沫早就吹得巨大了。20%首付根本就无法覆盖挤出巨大房地产泡沫的风险。

其次,按揭贷款平均“偿债收入比”,尽管由银行部门计算出只有33%。但是,在中国,这是一个十分离谱的概念。因为,一是早几年,各商业银行为了抢占住房按揭贷款市场份额,纷纷降下购买住房者进入市场标准。这就有2004年上海一个叫姚达康的人贷款7800万,购买住房128套。而这种情况在近几年越演越烈。在早几年,只要开出工资证明,银行就可以贷款。而这种工资证明可以是单位开,也可是律师事务所开。在这种情况下,住房贷款需要多少工资,就能够开出多少工资证明。二是个人收入水平不仅在于工资证明,还应该用银行一年对帐单及个人所得税税单,但是对于后者几乎很少有银行会有这种要求。在这种情况下,当前银行按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,是十分令市场质疑的。特别是当前许多住房投机炒作者手持有几十套住房的情况下,这种数据是根据什么方式计算出现的是十分令人质疑的。

第三,认为当前超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的、因此这些住房贷款风险较低。这一说法又有问题。因为,当前住房市场是一个以投机炒作为主导的市场。一旦这个市场投资者的预期发生改变,那么其价格到底在什么水平底线是相当不确定的。假定当前住房市场泡沫破灭,整个住房市场预期完全改变,房价调整是不是在2009年二季度之前的价格水平节点停止是完全不确定的。通过以上的分析,国内银行信贷风险的严重性,其节点在哪应该是相当不确定的。

从我计算到的数据来看,2003-2007年全国住房的均价从2092元上涨3636元,上涨幅度达73.8%;2008年底到2011年6月底,全国住房均价上涨了45.1%(因为从国家统计房价指标来看房价上涨十分正常),但实际上在这8年多的时间,一线城市房价上涨10倍是很正常。也就是说,国内房地产市场泡沫早就被政府的统计数据淹没了。国内实际房价上涨严重性一点都不可低估。房地产泡沫破灭所造成的影响同样是巨大的。这个时期房价不仅在高基数的基础上仍然快速上涨,而且具有全国的普遍性,房地产泡沫已经全面地向三四线城市蔓延。如果只关注一线城市,在这个时期这些城市的房价可以上涨达到了一倍以上。

而这两个时期的房价快速飚升都是与银行信贷快速增长有关。前一个时期,银行信贷增升14万多亿,后一个时期银行信贷增长23万亿左右(仅是指银行的表内业务不包括银行表外业务)。在前一个时期末,2007年底全国金融机构商业性房地产贷款余额为5万亿左右,其中个人住房按揭贷款余额不到3万亿。而2011年6月末,全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元,其中个人住房贷款余额6.26万亿元。但这仅是统计口径内的商业性房地产贷款,如果加上住房抵押贷款、地方政府融资平台的土地抵押贷款及与房地产业有关的贷款,其贷款额度应该是巨大的。房价上涨时,这些贷款风险自然会小,但是如果房价下跌,其风险有多高是十分难以测算的。

而且往往是,如果某个资金链环节断裂,导致金融的系统性风险爆发,那么其金融风险不仅会全部暴露出来,而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。2008年雷曼兄弟的倒闭,并非是个体金融机构的风险暴露,而在于这种风险暴露导致某个金融环节流动性断裂并进而使整个金融体系的崩塌。尽管中国住房信贷风险与美国次贷危机的风险有很大不同,我们金融市场也没有过度杠杆化的证券化的资产,但是中国房地产泡沫与美国相比有过之而无不及。

可见,当前国内房地产市场信贷风险的严重性一点都不可低估。从静态的统计数据来看,房价下跌40%可在国内商业银行可承受的风险范围内,而且只要房价不下跌,国内商业银行住房贷款越多,其风险就越低;但是面对巨大的房地产泡沫,如果其泡沫破灭,商业银行所面临信贷的风险有多大是相当不确定的。如果房地产泡沫破灭形成系统性风险,那么国内商业银行将面临巨大的信贷风险。因此,商业银行充分估计这种风险严重性一点都不过分。

可喜的是,在银监会对商业银行监管要求的提升下,商业银行一些陈旧的观念在改变,一些错误的假定在否定。据了解,目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重,且房地产开发贷利率也已上浮30%-50%。同时,今年第四季度,在信贷额度普遍吃紧的情况下,银行还主动上浮了按揭贷款利率,中金调研报告显示,目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%,二套房上浮15%-20%,且首付达到30%-60%。国内商业银行这样做,不仅是房地产宏观调控进一步强化的方式,也是降低商业银行住房信贷风险的必由之路。

(作者为我国著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员)

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