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房地产:新的信贷政策抑制不合理住房需求

标签 持股 收益 信贷 基准 
2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

核心观点

事件:

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

点评:

1、此次调控的看点在信贷政策的收紧和加快有关税收政策的研究制定。信贷政策的调整对市场需求端的影响是直接的;而税收政策的研究制定尚在加快研究制定之中,还不能行成实际效应,但在此传递的是一个信号,即信贷政策调控如果未达到调控的目的,则将加速推进税收政策综合调控。

2、严格差别化住房信贷政策调节抑制不合理需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平(在此尚未明确“大幅”的幅度)。贷款购买第二套以上住房的首付比例上调与贷款利率的提高,是对2009年过度宽松的信贷政策的纠偏。

3、加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。对于何时推出相关的税收政策及具体采用何种政策,具有较大的不确定性,我们认为,需要视信贷政策在市场中产生的实际效应来观察,以确定相关的税收政策推出的时机与具体的方案。

4、增加普通商品房及保障性住房有效供给。通过增加土地供应,加强保障房建设与市场监管促进开工售楼以增加有效供给。有效供给的增加有助于缓解房价过快上涨的压力。我们预计商品房供给的明显增加将在二季度末。

5、政策对房地产市场影响的评估和后续政策展望。从抑制需求与增加供给两方面来调节市场,目的在于遏制房价过快上涨。我们认为,有效的措施是比较多的,具体采用什么政策和何时采用政策调控仍需看政策调控的意图与深度;房贷政策收紧对房地产市场需求方的影响和采用税收等措施降低投资收益对商品房投资需求的抑制作用是直接和明显的,能够在不同程度上抑制需求尤其是二套房以上的投资需求。由于房地产业的波动对整个经济体系会产生深远影响,政策对产业的调控也将是一个渐进和逐步修正的过程(也即意味着股价波动的风险).

6、行业投资评级与投资策略。我们在此前物业税的分析中强调,市场条件下供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年,同时调控也会在房价涨幅越高涨速越快的情况下压力越大,当前房价早已脱离自住性需求购买力而全面失控,调控压力也非常之大,楼市自身也蕴含着较大的调整风险。近期房地产板块出现大幅下调,正在释放风险,由于相关政策对楼市的实质影响及后续政策的不可确定性(风险),使得整体板块仍然缺乏上涨动力,仍然维持行业“中性、A”的评级,仍建议减持或低配持股。

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