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莞“加按揭”被叫停“转按揭”现象屡见不鲜

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

随着一波存量房贷申请7折优惠利率的热潮涌起(见本报1月9日《楼市周刊》B02版报道),东莞各家银行也开始暗自较劲,从起初"房贷细则迟迟不愿出台"到如今"使出各种招数争夺优质的个人房贷客户",银行在控制风险与争夺客户的矛盾心理下,出现了台前需办理一定"手续"才能申请7折优惠,台后则主动通过转按揭挖其他银行"墙脚"的现象。

针对这种现象的出现,近日,中国银监会副主席王兆星透露,因各商业银行执行房贷7折优惠利率的方法不尽相同,为进一步约束行业市场,避免不良竞争,全国及各地银行业协会将相继出台相关规范。记者通过多种渠道了解到,目前,东莞各银行执行房贷7折优惠利率同样是"八仙过海,各显神通",不少银行及个人房贷客户都希望相关规范早日出台,能给个人住房贷款客户统一、透明的房贷利率优惠政策实施指引,便于他们顺利拿到房贷利率优惠的"新年红包"。

银行房贷业务应实施"风险定价"

记者从相关媒体报道获悉,中国银监会副主席王兆星日前表示,目前,银行业通过降低首付金额、推出利率优惠等措施对购买首套房的行为进行支持,房贷利率7折优惠即是其中之一。但在基本政策的界定上却有所区别,一方面,对改善住房、首套住房等改善市民居住的情况会进行鼓励和支持;另一方面,将适当限制投机、炒作房产市场的行为。

针对各商业银行在执行首套房贷款利率享受7折优惠有无统一要求时,王兆星表示,各商业银行可根据客户的风险情况不同,根据自身风险管理的不同,确定各自的利润空间,即"风险定价",银监会给予其适度"自由"。"同样是购买第一套房,但有的(客户)收入不确定或者有不良贷款记录,此时,银行就会适当提高贷款利率"。王兆星表示,因各商业银行的客户群不尽相同,所以其面临的贷款风险也或高或低,但此环境中,不排除同业竞争的因素,"有的银行就会有意打出吸引客户的优惠政策"。

据透露,为防止同业间的恶性竞争,鼓励商业银行间在相关政策执行方面公平合理的竞争,今年,国家及地方银行业协会将出台相关规范,同时,银监会也会警示银行业市场时刻自我约束。

同时,在银监会2009年第一次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康也曾指出,要严格执行对首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信贷优惠政策,严禁发放"加按揭"贷款。

"加按揭"业务被叫停

近日,记者通过电话采访、实地走访等多种方式,从东莞多家银行了解到,"加按揭"的做法已基本销声匿迹,但"转按揭"现象屡见不鲜,有些银行还能为客户提供"低成本"的转按揭服务。

当记者以客户身份到银行网点咨询时,多家银行明确表示,加按揭业务已被国家禁止,目前银行已经停办此项业务。据介绍,加按揭业务是指房价上涨情况下,客户可在原有房贷金额的基础上获得更多的贷款金额。例如:一套50万元的房子,按70%按揭贷款,客户能从银行贷款35万元;如果日后这房子涨价到60万元,那么客户在银行办理加按揭手续可以贷到比35万元更多的贷款金额。

据某家银行相关工作人员介绍,加按揭以前是可以做的,但是由于政策的改变,目前银行已经被叫停这项业务。

部分银行"零成本"转按揭

对于银行的加按揭业务,是被银行监管部门明令禁止的,但是转按揭业务却没有被明确列入禁止行列。

今年1月开始,由于各家银行对于存量房贷是否可享受7折利率优惠,以及办理优惠利率的手续各不相同,导致不少房贷客户起了"跳槽"的念头--"你不给优惠,我就转到别家银行去享受优惠"。于是,转按揭业务开始在不少银行亮相,并办得风生水起。1月中旬,就有部分房贷客户成功办理转按揭。

房贷业务"跳槽"到另外一家银行,其成本究竟有多高,记者了解到,各个银行对客户转按揭的服务费的收取也不尽相同。某银行一位个贷工作人员告诉记者,做转按揭要收取客户贷款余额(剩余贷款)千分之三的手续费。也有些银行表示,客户需要支付部分担保费、公证费等费用。记者从另一家银行获悉,该行跟相关担保公司合作,贷款转到该行后,中间产生的费用,如公证费、担保费、评估费等均可在成功转按揭后退还,即免收相关费用,可实现"零成本"转按揭。

对于部分银行通过"降低门槛"转按揭的方式拉拢房贷客户,相关监管部门表示了担忧。相关负责人表示,在2009年,银行业面对复杂的环境,进一步降息,银行的经营压力将进一步加大。"在放贷业务上,银行应严格按照风险定价,避免无序竞争。首先,银行应按照风险定价。如果7折放贷造成亏损,就不能做;其次,按照相关合同约定,如果基准利率有变化,贷款利率也要相应调整。"

新闻链接

工行优质存量房贷利率

2月1日起自动转7折

记者从中国工商银行东莞分行获悉,2月1日起,该行将对个人存量房贷7折优惠利率进行调整。据了解,只要是满足该行三个条件的存量客户,无论贷款金额是多少,工行都会自动将利率转为7折优惠。

去年10月,中国人民银行等部门公布了一系列扶持房市的政策,包括将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

工商银行相关负责人表示,该行规定对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款,从2月1日起将可以享受基准利率下浮30%的优惠,但客户必须同时满足三个条件:一是该笔贷款已执行基准利率下浮15%的优惠;二是自利率下浮比例调整日算起,借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的,从贷款发放时起计算);三是借款人在工行的其他贷款无不良记录。

据了解,只要是符合以上三个条件的个人住房贷款存量客户,无须提出任何申请,也没有贷款金额上的限制,银行就会自动将优惠利率转为7折。同时,对于2008年10月27日以后发放的符合上述条件的个人住房客户,也可以向其贷款经办银行提出书面申请,经银行审核批准后享受7折优惠利率。

业内人士认为,对符合条件的客户,工行系统将自动调整为最低7折的优惠利率,而无需客户再去申请,这减少了客户的奔波,属于一项比较人性化的服务举措。

另据介绍,对于即将享受7折优惠利率的客户,如果在该笔贷款的剩余还款期内连续违约2期(含)以上,银行将取消其正在享受的7折优惠贷款利率,并按照原来的合同规定计收相应的利息和罚息。

银行专业人士认为,由于房贷客户占市场份额较大,工行的细则将对市场影响较大。虽然这一细则将减少银行的利息收入,但是房贷利率折扣带来的业务量上升将对银行业绩产生积极作用。

2009,用信心和预期支撑楼市

自2007年"9・27房贷新政"出台后,全国房地产市场增长明显趋缓。进入2008年,在国家及地方政策调控下,"90/70"新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现,东莞楼市观望气氛加剧,市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷,房价呈现快速深幅回调态势。

2008年10月开始,国际金融海啸爆发后,我国经济发展面临前所未有的各方压力。中央宏观调控政策出现调整,财政政策从稳健转向积极,货币政策由从紧转向适度宽松。房地产市场方面,各地楼市救市呼声和救市措施持续出台,在保增长、扩大内需的政策背景下,促进房地产市场稳定发展、促进住房消费的中央宏观调控政策相继出台。包括金融、财政、税收等方面,通过降低购房者购房门槛、交易成本、持有成本等方面去刺激合理的住房消费需求。综合评估,此次中央调控政策肯定了房地产在国民经济中的支柱产业地位,充分发挥房地产在扩大内需中的积极作用,避免房地产业上下游产业萎缩、缓解就业压力,保增长。

受经济、政策、自然环境、市场等因素影响,2008年东莞商品房市场波动明显,观望气氛浓厚,整体成交平抑,房价经历快速深幅调整。据东莞中原监测数据统计显示,全年东莞商品房成交量同比下降超过四成,普通住宅均价较2007年峰值已经回落接近30%。整个2008年,东莞楼市呈现三大特点:自住需求成为市场主导,投资需求锐减,楼市快速回归理性;个盘分化明显,市场资金向优势资源集中;市场竞争趋向白热化,楼盘营销大战异彩纷呈,发展商展开积极自救,纷纷寻找突围之道,实现资金快速回笼。

展望2009年,压力与支撑并存。我国经济增长趋缓、房地产业进入下行通道,而东莞制造业一直以来高度依赖国际出口外销,因而受国际经济环境尤其是美国金融危机影响很大,东莞制造业面临着严峻的考验。另外,东莞楼市的高库存现状也是压制楼市的重要因素。

但我们也要看到乐观的一面,与2008年相比,很多对楼市平抑的因素在2009年将会消除或减轻。随着中央调控政策的相继出台,在扩大内需保增长的宏观调控思路下,预计后市首次置业及改善型的刚性需求在政策的支持下有较为明显的释放、部分长线投资资金也开始相继入市,从而刺激需求反弹;在住房信贷投放放松、需求反弹等因素,楼市资金推动力逐步加强;2008年10月股市先行见政策底,预期楼市政策底触手可及。

应该看到,与全国其他市场不同的是,经历快速深幅调整,东莞房地产二级市场目前的问题已经不是价格问题,更多是市场信心和预期的问题。莞楼市深幅调整后价格已经回调到位,底部投资价值凸现,2008年底东莞房价开始呈现触底回升迹象。相比较深圳、广州的房价,目前东莞房价再次成为珠三角的洼地。今年东莞楼市是现楼年,购房者购房信心和积极性都大大提高,同时现楼价值支撑楼市价格。2009年在市场自身调节机制下新增供应预期大幅缩减,供求状况有望逐步趋向平衡。而今年东莞将迎来新一轮投资热潮,预期带动楼市复苏……

2009年,危中有机。经过2008年的挫折,2009年我们会看到更多的希望。套用一位地产人士的话:不要把形势想得太糟糕,不要把楼市看得太空。

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