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广东郁南尝鲜建房抵押贷款额度一般限制5万以内

标签 中国 创新 信贷 
2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

谭华东是云浮市郁南县平台镇古勉村的村民,日前,南广高铁郁南站建设征用了他家的老房子。他准备趁此机会盖一栋五层高的新房子,可是,他还差一些钱。正当他在发愁之时,郁南县推行了一项“农村建房抵押贷款”的工作,他以宅基地为抵押,贷款3万元,终于盖起了新房子。

今年4月,郁南县与县农村信用社合作,率先在全省试行农民抵押贷款建房,探索以农村建设用地、宅基地、林权、耕地承包经营权为抵押物,盘活农村闲置资产,扩大农村消费贷款领域。

郁南的这一激活农村金融的做法,在全省乃至全国都是一个先行者。正因如此,郁南的探索受到了广泛的关注。“郁南的改革如果做得好并得到推广,那将是中国农村一场深远的变革。”中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田(微博)说。

个案

建房抵押贷款解了燃眉之急

古勉村是郁南一个平凡的村庄,但是因种种机缘巧合,它被推到了“农村建房抵押贷款”探索的前沿。由于支持南广高铁和火车站建设的需要,郁南县平台镇的古勉村原址被征用,整村搬迁到别的地方。大量的村民要建新房,一些村民资金不足。一批古勉村民因此成为郁南县“农村建房抵押贷款”试水者。

该村的治保主任孔庆科,是第一个吃螃蟹的人。出于长远的考虑,他打算建一栋5层半的楼房,每一层面积150平方米,整栋楼房的造价接近70万元。但是除了政府拆迁给的几十万的补偿款和自己多年的积蓄外,孔庆科还差一点钱。正当他为资金缺口而四处张罗之时,郁南县“农村建房抵押贷款”的做法正式推开。孔庆科瞄准了这个机会,今年8月份提交了申请,9月初他便拿到了第一笔5万元贷款。

“这笔贷款虽然不算多,但是却解了我们的燃眉之急。”孔庆科说,如果没有这笔贷款,他建房子的日期可能要拖一拖,对于他们这些房子已被征用的村民来说,这是一件十分痛苦的事。

在孔庆科看来,“农村建房抵押贷款”是一件很好的事。“比如说,农民要娶媳妇,如果没钱盖房,结婚的日子可能就要拖后了。又比如说,农村有一些房子是危房,如果农民没钱维护或重建,生命财产安全就受到威胁了。”他说。

在郁南县,除了孔庆科,如今已有不少农户享受到了这个政策的好处。截至目前,郁南全县已收到了超过200份农户申请资料,申请金额为785万元,其中获得授信的农户有107户。作为郁南最早的试点,平台镇目前申请贷款户数53户,其中获得授信的有48户,授信金额为220.5万元。

意义

激活农村金融和农村建设

“农村建房抵押贷款”的做法,事实上是郁南农村信用体系建设的一个延伸,也是该县深化农村金融改革、进一步激活农村金融市场的着力点。

农民贷款难一直是影响农业效益提高和农村各项社会建设推进的难题。2009年,云浮结合建设全省农村改革发展试验区,在郁南县推行农村金融改革,以郁南县勿坦村作为试点,以农户信用评级来创建“有信用就有钱”的金融机制和农村社会管理机制。这一做法开了全国的先河。目前,“勿坦模式”信用村、信用户创建已在云浮全市得到了推广。

作为广东农村金融改革的一个试验田,云浮“勿坦”信用村建设收效明显。云浮市银监局的统计显示,今年上半年该市金融机构投向“勿坦模式”信用村贷款的不良率仅为1.07%,而投放在非“勿坦模式”的小额贷款,其不良贷款率高达6%以上。这一结果让郑风田教授十分感慨:“事实上,认为农民不讲信用、穷人还款记录比富人差,都是一个误区。”

就云浮的创新探索,专家认为,云浮是全国农村改革发展试验区,应该“先行先试”为全国探索经验。

“农村长久贫困的一个原因是信贷的不平衡。”郑风田说,由于农村产业利润率的低下,众多农村信用合作社基本成了农村资金的抽水机,将农村本来就少的资金源源不断地输送到城市,农村产业的发展则缺乏资金支持。一旦开放农村在建房的抵押贷款,可让城市的资金回流到农村,改变目前资金单向流动的局面,从而促进农村的繁荣,解决城乡差距越拉越大的问题。他认为,广东应该充分利用“先行先试”的政策实验机会,率先尝试农村在建房抵押贷款的模式,松绑农民积蓄激活农村消费市场,以换取接下来经济的30年高速发展。

省委农办副主任陈祖煌也表示,“农村建房抵押贷款”要得到全面的推广,单从地方探索尝试显然是不够的,需要在国家层面一系列的法律调整,局部探索值得鼓励。

广东省农村政策研究中心顾问江惠生则强调,探索“农村建房抵押贷款”关键是要完善相关的制度,保护好农民的利益。建议广东先行一步,真正发挥“先行先试”试验田的意义。

探索

风险控制尽量考虑周全

对于“农村建房抵押贷款”的探索,郁南十分小心谨慎,尽量避免“农民还不起贷款”情况的出现。“我们既要改革,也要尽量在现行的法律框架内进行创新,避免出现问题,所以在风险控制上就考虑得比较充分。”郁南县主要负责人说,该县采用了国有企业担保、信用户评定、经济实力考察、抵押物评审等方式,以降低“农村建房抵押贷款”的风险。

按照《郁南县农村建房抵押贷款工作指引(试行)》的规定,农户建房贷款的额度一般限制在5万元以内,最多能贷到8万元。而贷到的款只能用于建房,不能它用。平台镇农信社有关负责人告诉笔者,为保证专款专用,即使农户获得了授信,农信社也要和镇里的负责人士对现场作考察,根据工程的进度分批发放贷款。“一方面可以保证贷款不会被挪用,另一方面也可以减少农户的利息支出。如果还没动工,一般都不会马上发放贷款。”该负责人说,农户的建房贷款也是直接打到建材供应商等账户上,不经过农户之手。

为了防范风险,农户必须有一定的经济实力和信用度才能贷到款。农户提出申请后,村干部、镇政府工作人员等将调查其诚信家底。农信社也将对农户的还贷能力进行严格的评估。同时,也需要经过本村2/3以上村民签字证明,同意以村集体土地使用权向金融机构抵押贷款。笔者了解到,郁南县2009年开始的信用村、信用户创建工作为这些工作打下了基础。

为了进一步降低金融机构的风险,郁南还采用了政府担保的做法,即,由政府成立国鑫投资公司(受县委、县政府委托,作为农户宅基地抵押贷款建房担保人的国有公司),注入1000万元的资金,假如农民还不起贷款时,国鑫投资公司先偿还金融机构的本金和利息,然后再处理农民的债务问题。

农民还不起贷款怎么办?

焦点

由于郁南在9月份才放出第一笔农村建房抵押贷款,尚未遇到不良贷款的问题。再加上有层层把关和之前信用村、信用户建设的基础,郁南县对不良贷款问题并不是很担忧。但是,作为一项开创性的工作,郁南依然必须回答一个问题:万一农户真的还不了款,怎么办?农户会否失去住房?

对此,郁南因地制宜用三种方法解决这类问题:首先,现行法律的规定是“一户一宅(指宅基地)”,但是农村的现实是“一户多宅”。所以郁南实行建房抵押普遍的做法是用旧宅基地做抵押。如果农户还不了款,就由国鑫投资公司将旧宅基地收回来,用于农村基础公益设施建设或者城乡土地增减用途;其次,在林权、经营权和土地承包经营权方面,出现了不良贷款,将由国鑫公司收回,调配出租给种植大户承包经营进行种植发展,走集约化发展之路;而古勉村属于第三种类型,即将新房宅基地做抵押,由于楼层都在三层半以上,而且地处高铁站场,一旦出现不良贷款,国鑫投资公司也只是收回农户一楼的商铺经营权,而并非整栋楼房。

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