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源于购房者个人按揭贷款的风险

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

源于购房者个人按揭贷款风险

个人住房抵押贷款有价值较稳定的房产作抵押品,安全性得到一定保障,且收益率较高,因此被各家银行作为优质业务着力发展。在历次房地产市场调控中,银行往往限制开发商贷款,对个人按揭贷款仍然看好。然而美国次贷危机的爆发,表明商业银行在经济处于上行周期时,降低个人住房贷款标准,会给银行带来重创。经济上行周期中金融机构风险意识弱化,简单解读市场信号,纷纷降低贷款标准使贷款质量大幅下降。随着房地产泡沫的破灭,这些由于非审慎借款而造成的巨大风险就暴露无遗。

在我国,由个人按揭贷款导致的银行风险可能表现在以下两个方面:

一是股市低迷,以房产作抵押获得的短期消费贷款出现坏账的风险增加。为了防止房屋贷款进入证券市场,早在2007年年初,银监会就发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》,禁止信贷资金被挪用进入股市。然而现实中,以房产作抵押获得短期消费贷款,投资资本市场获利成为“盘活房产”的流行做法。银行出于自身利益考虑,对资金用途并没有必要的监管和限制。某投资咨询快乐赛车的报告显示,2007年第一、第二季度每月新增的居民短期消费贷款占新增消费总贷款的比重快速增长,所占比例高达50%左右。这类短期贷款出现快速增长,大多是来自房屋抵押,而其中资金流向大多进入了证券市场。在当前股市大幅下挫的形势下,这些贷款出现大量坏账的风险在升高。

二是变现困难,银行关于违约贷款的处置成本高昂。一旦个人按揭贷款出现借贷人无力还贷的情况,由于变现渠道不通畅和存在法律障碍,银行的变现能力又受到很大的制约。2004年最高人民法院根据民事诉讼法出台的司法解释规定,被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债;到了2005年,这一情况发生了变化,抵押房屋可以拍卖、变卖或者抵债,但作为惟一居住类房屋,申请执行人必须为被执行人及家属提供临时住房,对已经产生的租金,从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。这样,银行不仅要面对多套房屋投资者的违约风险,更要面对第一套房屋购买者因支付能力不足而形成的违约风险及抵押物的损失风险。银行在处理无法还款的抵押房屋时,会产生高额的处置成本,潜在压力和风险显而易见。

根据国际经验,中长期个人住房抵押贷款的风险往往是在业务大规模发展后的3~8年才集中地暴露和显现,当前正是这个风险暴露和显现的高危时期。现在已有迹象表明风险确实存在。

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