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楼市崩盘论再起分析称不必忧心房地产会崩盘

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

在持续两年多的房地产调控政策下,尤其是在2010年底陆续启动的房产税试点、“十二五”期间3500万套的保障房计划、以及今年12月初住建部延续限购令等一系列持续加力的调控政策下,房价持续上扬曲线的斜率正在降低,习惯于高速扩张的房地产企业亦在纷纷收缩战线。

在这种背景下,我国房地产业可能崩盘的议论不绝于耳。

“楼市崩盘论”再起

但凡调控的“拳头”稍微攥紧,就有开发商“哭穷”、叫嚣“活不下去”,还有购房者打砸售楼处要求退房,更有所谓专家预言“楼市崩盘”,似乎房价一降,对于中国经济的打击面将无法挽回。

英国《金融时报》吉密欧报道文章称,中国房地产业急刹车的可能性日益加大,这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言,意义非同一般。中国对于原材料的需求,推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展,上述情况对于这些国家来说尤为重要。以下为部分内容。

在一所如同古代王宫的样板间里,一群销售人员闲散地站立那里。此时,中国房地产崩盘的日子隐隐迫近,而他们正处在崩盘的“前线”。

在中国三线沿海城市温州,一条受到污染的河流旁边坐落着“中梁首府”楼盘,这是一个凡尔赛风格的豪华公寓项目,目前尚未开建,但已经在以每平米7万元人民币(合美元)的价格对外发售。这一价格是温州普通人年均收入的两倍多,要想在这里买上一套150平方米的房子,即使不吃不喝,他们也要攒上350年的钱。

不过,即便少数能买得起的人,想法似乎也在改变。一位因担心丢掉工作而要求匿名的销售助理表示,“上头告诉我们,在公开场合要宣称一切都进展顺利,即便温州其他所有项目都卖不动,我们的房子卖得出去。”

“中梁首府”在售的198套房子中,未来房主已交首付款的大约只有十几套。这位销售助理表示,“房价跌得很快,所有人都在等着房价进一步下跌,然后才会考虑出手。”

12月19日,在2012年《社会蓝皮书》暨社会形势报告会上,中国社科院学术委员、社会学研究所所长李培林教授表示,“整个房地产业如果出现崩盘的情况,会对经济造成致命的影响。”

不必忧心房地产会“崩盘”

与“放量大涨”的2009年相比,当前的房价仍然高出了20%左右,而如果与2003年二次房改时的房价相比,当前的房价则更是高出了300%以上。“崩盘论”言之尚早。

的确,如果我国房地产业崩盘,不仅会引发房地产关联产业的应声回落,亦有可能引发我国银行业的系统危机。而如果占我国融资总量80%以上的银行业,一旦发生系统性危机,其结果必然是灾难性的。

仅仅两年时间,我们对房地产未来的预期,已由过于乐观的“盛世论”,转向过于悲观的“入冬论”。

这种情绪化的急剧扭转,显然有失理性的分析。因为,对房价过快上涨的“抑制”,并不意味着对房价的终极“打压”,更不意味着对房地产业的“打压”。自2009年底持续至今的房地产调控,其主要目的是为了呼应民生,抑制房价过快上涨、挤出房价高企的泡沫,而并非终极打压房价,更非打压房地产业。

此外,我国房地产的刚性需求并未消失,在度过此轮调控之后,“持币观望”的刚性需求仍将会持续释放。因为,我国当前的城镇化水平仅为40%,而未来10年的城镇化目标要达到70%以上,大规模的城镇化发展空间,必然会对未来的房地产业形成中长期的支撑。

还有,对我国当下严重失衡的地方财政收支而言,基于现实层面的推理,可以说在中央地方财权事权尚未彻底理清前,地方政府仍然是支撑房价不至于崩盘的关键力量。

在持续推进的房地产调控政策下,房价有可能进入阶段性的“拐点”,但绝无可能进入难再复生的“冰点”,房地产业亦有可能进入阶段性的收缩通道,但亦绝无可以进入崩盘之境地。

这从持续调控两年的房价走势即可得知。12月18日,国家统计局公布全国70个大中城市房价,数据虽然显示11月份全国70个城市房价,与10月份相比下跌拐点明显,但是与2010年同期相比,限购城市的平均降幅仅为0.35%。如果以此与“放量大涨”的2009年相比,当前的房价仍然高出了20%左右,而如果与2003年二次房改时的房价相比,当前的房价则更是高出了300%以上。

对于2012年的房价走势,虽然宏观调控的力度注定不会放松,房价亦可能在2012年进入下降通道,但是,这绝不意味着2012年房地产业将会崩盘。因为,无论是基于我国未来的城镇化发展空间、还是基于房地产业急速动荡将会产生整体经济的过强负面效应、以及地方政府在财政收支失衡之下对房地产的局部支撑力量等等因素,我们均可判断,这种凄惨的景象绝不会出现。

警惕利益集团干扰楼市调控

有实力的市场参与者围绕房地产调控展开的空前游说,释放出在市场失灵的情况下,某些既得利益者试图绑架或影响政府政策,希望出现政府干预最终失灵的危险信号。中国要建立好的市场经济,并为经济在战略转型中提高民生福祉营造健康的制度执行环境,有效的政府干预不仅必不可少,而且永不过时。

浸润着太多利益的房地产价值链,目前正处于结构转变的关键时期。尽管在信息产生和传递渠道多样且甄别成本日渐提升的今天,有关市场参与主体针对中央关于房地产调控大打舆论牌、悲情牌乃至经济崩盘牌,看起来似乎心系经济增长和市场稳定,但真实用意异常明显:无非是本轮房地产调控已经或正在触动其根本利益,妨碍了其低成本的财富攫取路径。于是,希望能够像前年那样如法炮制,再度影响政府政策。正如文章开头提到的,房地产商以及反映其利益的市场参与主体,近期围绕房地产调控展开的空前游说,正释放出在市场失灵的情况下,某些既得利益者试图绑架政策,希望出现政府干预最终失灵的危险信号。

令人担忧的是,在国内楼市表面繁荣的背后,是财富畸形集中造成潜在经济与社会矛盾的可能激化、市场混乱秩序加剧和系统性金融风险的不断累积。放眼全国,居高难下的房价早已大大超出了普通消费者的合理承受范围,极有可能成为引爆社会矛盾的潜在导火索。特别令人担忧的是,在投资房产可迅速催生亿万富豪的市场环境中,刚性需求被投机需求所挤压,非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。少部分富人掌握着一线城市核心区域的相当一部分房产,社会财富迅速向这些人集中,业已拉大的贫富差距经由杂草丛生的房地产市场的推波助澜,再次被拉大。更危险的信号是,部分既得利益者在攫取巨额财富后正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌直接或间接地绑架政府决策,使得政府在整治市场秩序过程中不时遇到各种干扰,明显影响了政策执行效果。

但是,从各国房地产发展史来看,只要是泡沫早晚难逃破灭命运。何况今天的中国经济对房地产业的依赖已经很大很危险:投资的1/4集中在房地产行业,不少地方政府税收的一半来源于房地产的贡献,超过6%的GDP由房地产业创造,与房地产业高度联动的产业超过30个,住房信贷更成为不少银行的主食。显然,一旦爆发中国版的次贷危机,房地产病毒就会通过已有的传导机制迅速感染中国经济链的绝大多部分环节,进而引爆系统性的经济与金融危机。日本、美国以及香港特别行政区的前车之鉴理应值得中国镜鉴。

因此,决策层自去年下半年开始尤其是今年4月以来挤压房地产泡沫的做法无疑是相当正确的。只是应当看到,中央政府的上述政策能否产生实际效果,特别需要相关部委、各地方政府以及作为市场主体的房地产企业和其他参与者的配合与一定程度的政策协调。(综合经济参考表、新京报、中新网等报道)

相关链接:

揭露8类“伪”房地产专家不可不知的楼市谎言

1、大言降低房价的哗众取宠型。

这类专家根据国家的一些政策的变动,就大言这些政策是真的为了降低房价,鼓掌叫好,叫广大购房者等待。许多购房者看了非常开心,点击率大增,结果房价依然故我,大量观望者最终遭受损失

还有就是异想天开的提出一些建议,认为有了这些建议就可以降低房价,当然点击率大增,但丝毫没有可行性,相当于放屁。

2.知道房地产的一些历史就推断未来型。

这类专家掌握了部分房地产价格的涨落历史,并且据此推断,认为国家新出一些政策会有怎样的走势,如今年的历政。

但是这类专家一般没有掌握房地产发展的全过程细节,不知道当年的涨落的原因,也没有具体分析当下的形式,以过去推未来,其论断相当放屁。

3、言必称西方先进国家规律型。

这类专家可能花公款去过一些发达国家考察,然后回国以后拿一些国外的死规律指数(如租金房价比、如物业税等等)来发表对国内房地产的一些见解,数据好像很多,规律好像很正确,但是缺乏实事求是的分析,缺乏对国内情况乃至民众观念的了解,忘了有中国特色这一条,所以其预言往往是放臭屁。

4、征税压制房价型。

这类专家肯定吃政府饭,要么是国税地税的、要么是政府研究机构的、严么是高校研究机构的!

历史上每一次增加土地的价格、增加交易的税费、增加开发商的税、甚至即将增加房产保有的税费都只能推高房价,原因很简单,房屋供应量远远不足,而潜在需求量又巨大。

5、模棱两可型。

这类专家说话经常模棱两可,从来不像我一样有鲜明的论点,谁都不得罪,经常用词就是“或许”、“可能”,深怕说错了把专家的身份给丢了。这样的专家语言是连屁都不是。

6、只会指出问题,不会解决问题型。

这类专家成天指出很多问题,一个问题就是一篇文章,所以文章很多,经常说“应该研究、应该改善、应该改进”,结果怎么研究、怎么改善、怎么改进一概不知道。这样的专家语言一样是连屁都不是。

7、三天两变型。

这类专家根据一些风吹草动的热点问题就马上发表文章,文章的点击率很高,但是不久就发现市场的走势不像他的想象,结果马上根据市场的走势苗头又调转笔锋,忽上忽下,结果市场还是没像他的预想,他继续变。不过,这类专家文章很多,博客点击率很高,新闻采访量很大,但是基本等于放屁。

8、非专长的跨界放屁型。

这类专家很隐蔽,他们可能是各个领域的专家,但他们却不是房地产所有领域的专家。

比如某些房地产开发商的老总、副总,比如某些金融研究所的研究员、证券公司的研究员、社会科学院的研究员,比如我是房地产营销的研究者就不能说什么都能说两句,什么都能说对。

其实这些人说话不要紧,那就是要向大众说明清楚,他们的论断可能错误,大家听听可以,施行要自我综合谨慎判断。

(来源:金融时报)

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